(房地产经纪概论第五版.docVIP

单选 30 多选 20 案例30（单选和多项）论述（26-36确定） 经纪活动最主要的方式为居间、代理及行纪。—（最主要代理业务-新建商品房、出租房 存量房代理）和买方代理） 房地产指示居间行为时房地产经纪向委托人提供房地产交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，是委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。 房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。 房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。 房地产卖方代理是指房地产经纪机构及人员受委托人委托，在委托协议约定范围内，以委托人名义出租、出售房地产并收取佣金等服务费用行为。 我国目前卖方代理是房地产经济业务最主要的代理业务，有以下几种类型： 新建商品房销售代理2、房屋出租代理3、存量房出售代理 新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租其开发商的商品房。此类业务的特点是客户相对强势、房源批量化、业务运作成本较高 存量房市场上的房地产经纪业务涉及面广，类型更为丰富。 经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务、房地产抵押经纪业务。 客户开拓主要工作是争取客户，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。目前，我国以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺的经营模式，这种模式非常强调通过商圈经营来开拓客户。 客户开发的方法： 发放广告宣传单2、驻守3、网络开发4、电话及短信开发5、陌生拜访和物业拜访6、媒体开发7、同行开发8、信函开发9、老客户开发10、物业公司及开发商开发11、换名片12、档案资料的再开发 房地产经纪人员的客户意识： 平等化意识2、珍惜常客3、体察客户的希望 房地产交易时房地产经纪人在交易双方之间斡旋促成的。在卖方的确认和说服工作中，重点把握以下几点： 资格甄别2、真实意愿3、需求内涵4、判断决策人5、尊重和利用顾问 让客户成为真正的买主和租客： 需求引导2、能力判断3、了解出资人4、了解受益人5、与律师友好沟通 从中介服务的角度来说，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前提必不可少的环节。 在核验产权时需要注意的事项：（重要） 物业权属的类别与范围2、产权的完整3、产权的登记4、房地产其他权利设定情况5、产权的纠纷 房地产经纪人受理委托业务后，应收集三方面信息： 标的物业信息2、与标的物业相关的市场信息3、委托方信息 引领买房（承租方）看房：由于房地产是不动产，现场看房时房地产交易中必不可少的环节。 协助交易达成： 协调交易价格2、促成交易 物业交接： 经纪人员应准备好3份空白“交房确认书” 售后服务主要包括三个主要方面： 延伸服务2、改进服务3、跟踪服务（最重要） 房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表、房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。房屋权属登记机关贵房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记簿（登记册）所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），一击等级机关记载的其他必要信息。 房地产登记手续代办，存量房买卖中的房地产登记以及房地产交换的转移登记（详解见房地产经纪概论第五版P166P167） 以房地产设定抵押申请登记的，申请人是抵押合同当事人。申请人申请房地产抵押登记一般应当向登记机构提交下列文件：（最重要） 房地产登记申请书（原件）2、当事人身份证明（原件及复印件）3、房地产权证（原件）4、抵押担保的主债权合同（原件）5、抵押合同（原件） 2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，中华人民共和国主席令第62号，以下简称《物权法》） 房地产抵押贷款一般涉及两类：（最重要） 房地产开发贷款2、个人住房贷款 购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%，一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为5---30年。 贷款方案主要由以下几个要素组成： 贷款成数2、贷款金额3、贷款期限4、偿还比率（一般是50%，月还款额不超过家庭总收入的30%）5、贷款偿还方式（等额本息、等额本金） 贷款银行收到申请人资料后，应从以下几个方面进行贷款： 个人的信用2、抵押物的价值3、贷款的条件 贷款合同包括贷款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式。 抵押权利证明俗称抵押证 房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。 房地产经济人员从事的房地产投资咨询业务有两种： 1、房地产开发投资咨询（开发项目可行性研究（详