CH6第6节课件.pptVIP

6.6 房地产开发项目风险应对 主要内容 风险应对的原则 风险应对的态度 风险应对的思路 风险应对的措施 6.6.1 选择风险应对的原则 （1）风险应对思想应贯穿于项目可行性研究的全过程。 （2）风险应对分析应具有针对性 （3）风险应对措施应具有可行性 （4）风险应对措施应考虑经济性 6.6.2 风险应对态度 风险应对态度包括主动和被动两种： 避免：消除具体的威胁，通常是消除威胁产生的原因； 减轻：减少风险事件的预计货币价值有两个方法，一是通过降低风险发生的概率，另一种是减少风险发生的事件价值，或者两者同时使用。 接受：接受风险事件的后果。接受可以是主动的（例如通过编制盈余计划，在风险事件发生时执行之）或被动的（例如如果某些活动超支，则接受较低的利润）。 6.6.3 风险应对思路 （1）提出多个备选方案，通过多方案的技术经济比较，选择最优方案 （2）选择风险小的房地产开发项目 （3）对有关重大工程技术难题潜在风险因素提出必要的研究与实验课题， 准确地把握有关问题，消除模糊认识； （4）对影响投资、质量、工期和效益等有关数据应留有充分的余地，谨慎决策，并在项目执行过程中实施有效监控。 （5）做好市场研究。 （6）实行投资组合投资策略来降低风险 6.6.3 房地产投资风险的应对措施 风险应对（威胁防范）的手段有多种多样。归纳起来不外乎两种最基本的手段。 一种是采取规避手段。包括：风险回避、风险缓解（风险减轻、风险隔离、风险分散）、风险转移、风险自留。 另一种是采取财务手段。包括：担保与保险。 一、规避手段 1．风险回避 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。 2．风险预控 风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。 3．风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。 4．风险转移 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。 二、风险应对措施的工具和技术 采购：即从直接的项目组织之外获取产品或服务，这通常是应对某些类型风险的正确方法。例如，使用某种特定技术开发的风险，可以通过与一个已掌握该技术的组织签定技术合同来降低。 采购经常造成由一种风险转化为另外一种风险，例如采用固定价格的合同而降低的成本风险可能会由买方无法执行合同而产生进度风险。同样，试图将所有技术风险转嫁给卖方可能导致无法接受的高成本建议书。 应急计划 应急计划就是预先计划好的一旦已识别的风险事件发生应当采取的行动步骤。应急计划是风险管理计划的一部分，但是他可以被集成到整个项目计划的其他部分里。 应急计划编制就是确定在已识别的风险事件确实发生时应采取的行动步骤。 替代方案策略： 风险事件可以通过改变原计划的方案而阻止其发生或完全避免。例如，额外的设计工作可减少实施或建设阶段必须应对的变更次数。在许多领域中都有记载不同策略的潜在价值的大量文献。 保险： 保险或类似于保险的安排，例如担保，可以应对某些类型的风险。可以投保的种类及其成本随不同的应用领域而有所变化。 风险管理计划 风险管理计划应当书面说明整个项目中管理风险的程序。此外，它也说明风险识别和风险量化过程的结果。它应该包括管理不同方面的风险的负责人，如何维护最初识别和量化的结果，如何实施应急计划，以及如何分配储备金。 风险管理计划可以是正式的或非正式的，十分详细或粗略框架的，这取决于项目需要。它是整个项目计划的组成部分。 储备金 为减轻成本和进度风险而在项目计划中设置的一种准备。该术语常用修饰成分（例如，管理储备金，应急储备金）进一步详细说明要减轻何种类型的风险。然而这些修饰成分其具体含义却因其应用领域而异。此外，储备金的使用以及确定储备应包含的内容因具体应用领域而异。 契约性协议 为了减少或避免威胁，可以签定保险，服务或其他必要项目的协议。协议的条款和条件对减少风险的程度有重大影响。 风险应对措施控制 风险应对措施控制就是执行风险应对计划以应对项目过程中的风险事件。当变化发生的时候，需要重复识别、量化、响应的基本循环过程。重要的是，必须明白再全面综合的分析也不能正确识别全部的风险和概率，因此需要控制和重复这些过程。 风险应对措施控制 案例：工程保险 （一）保险的概念 （二）投保条件 （三）工程保险的特点 （四）工程保险的种类 （一）保险的概念 从经济学的角度，保险是以概率论和“大数法则”为依 据，集中有同一想要避免危险造成损失的多数个人或团 体的资金（保险费），建立保险基金，利用“分散危险， 分摊损失”的办法，对被保险人由于特定的灾害事故所造 成的损失进行经济补偿或对人身伤亡给付保险金。 从法学的角度，保险是一种补偿性的契约行为。一 方面，被保险人须