资产评估 6-7章.pptx

第六章不动产评估第一节 不动产评估概述 房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物。 房地产的存在形态有三种，即土地（或地产）、建筑物、房地合一。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面。 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称。 房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。 一、房地产评估对象及分类 （一）评估对象土地权益建筑物房地合一权益 （二）土地及分类我国土地权益的特殊性 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。 （三）房屋建筑物及分类 二、房地产特性及其评估特点 （一）房地产特性 （1）位置固定性。派生出房地产的区域性和个别性。 （2）使用长期性。 （3）投资大量性。 （4）影响因素多样性。 （5）保值与增值性。 （6）投资风险性。 （7）难以变现性。 （8）政策限制性。 三、房地产价格种类 房地产价格有各种表现形式，可根据其权益、形成方式和交易方式等加以分类。 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格（如抵押价格、课税价格、租赁价格等） （二）按价格形成方式可分为市场交易价格、评估价格 1.市场交易价格 房地产在市场交易中实际成交的价格。 2.评估价格 对市场交易价格的模拟。 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地（使用权）价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）租赁价格 （1）～（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。 （四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 房地产总价格：指一宗房地产的整体价格 房地产单位价格有三种情况： 单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价＝土地总价格／建筑总面积 楼面地价＝土地单价／容积率 容积率＝建筑总面积／土地总面积 5．其他价格类型 ［例］有甲、乙两块土地，甲土地的单价为1000元/m2，容积率为5；乙土地的单价为780元/m2，容积率为3；其它条件相同。投资者应购哪块地？ 甲土地的楼面地价为200元/m2，乙土地的楼面地价为260元/m2，因此投资者应购甲地。 （二）房地产评估特点 非完全竞争 非成本因素有重要影响 房地不可分割性 二、房地产评估的原则 由于土地的固定性、稀缺性、个别性等特性，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。 1．独立、客观、公正原则 2．替代原则 3．最高最佳原则 4．合法原则 5．评估时点原则 6．谨慎原则 第二节房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。 一、一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。 1．经济因素 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构比重因素。 2．社会因素 （1）人口因素。人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研因素、治安因素。 （5）社会福利因素。 3．行政因素 4．心理因素 二、区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格产生影响。 这类因素可细分为商服繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、城市设施状况因素和环境因素等。 三、个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。 第三节 不动产评估的收益法 一、基本思路 收益法适用于有收益的房地产价格评估。以收益法求取的房地产价格通常称为收益价格。 收益法的理论前提是预期收益原则。 常用计算公式： P＝A［1－1/（1+r）n］ ／r A：房地产年纯收益 r：房地产还原率或折现率 二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估。如商场、写字楼、旅馆、公寓等。不适宜公益性房地产。 房地产的收益和风险可以预期、量化。 三、纯收益 （一）纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。 纯收益由总收益扣除总费用求得。 （二）客观总收益 总收益指待估房地产在