等额本金还款比等额本息好..doc

等额本金还款比等额本息好？ 　房价高涨的今天，贷款买房成了必然选择。不过在一些还款方式上，存在着一些看似正确实则有问题的常识，比如等额本金还款法和等额本息还款法。一般专家和购房者普遍认为等额本金还款法比等额本息还款法要划算省钱，事实真的如此吗？融360专家告诉你，其实未必。 　　按照流行的说法，等额本金还款是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。 　　我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，假设贷款年利率4.5%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为 1451875.00元，如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额为1518358.50元，两者相66483.50元。也就是说，从数字上看，在这 20年的贷款期限内，购房者如果采取等额本金还款法将比等额本息还款法要省66483.50元。 　　不过，这种静态计算有个很大的问题，那就是忽略了资金的时间价值。我们知道，货币是在不断贬值的。举个简单的例子，现在手头上的100元现金，等到一周年过后，它肯定就不是100元了，虽然它的面值没有变，但它的购买力已经发生变化（货币的价值尺度功能）。一方面受央行基本利率的影响，如果将其整存整取存入银行，一年后的本息合计为103元（按年利率3%），这说明货币会随着投资理财而产生额外收益，另一方面受通货膨胀的影响，货币的购买力是持续线性下降的。 　　弄清了基础问题，我们再来看看等额本息和等额本金还款法的差距。如果采取等额本金还款法，在还款的前9年都是还款金额高于等额本息还款法的，具体见下表一。而采用等额本金还款法节省的资金主要在还款末期，具体见表二。表一　等额本息与等额本金年度还款额比较及差值 ??单位：元表二　等额本金与等额本息年度还款额比较及差值 ??单位：元　　通过表一的统计，可以发现，在前9年中，等额本金还款法累计比等额本息还款法多还金额累计达到81457.92元。观察表二，在后面的11年中，等额本息还款法比等额本金还款法多还147940.32元。我们都知道，市场上的投资理财手段有很多，各种收益率的产品都有，如果我们将二者的节省金额进行投资理财，那么会有什么结果呢？　　我们假设资金的投资期限到期日为贷款还清日：即第一年省下来的资金有19年的投资期限，第二年有18年，以此类推。详情见下表三、表四。表三 等额本金节省资金投资收益情况单位：元表四 等额本息节省资金投资收益情况单位：元　　通过表三、表四我们可以发现，在设定投资预期年化收益率为4.5%（即等于贷款利率）的情况下，等额本息节省资金的投资收益总额远高于等额本金节省资金的收益总额。不过，考虑到等额本金法本身要比等额本息还款法要节省利息66483.50元。把节省利息因素考虑进去的话，则有? 66483.50+24557=91040.5元。这个结果比等额本息节省资金的投资收益总额88750元高出约2290.50元。考虑到购房者是按月还款的，前11个月的金额默认为没有任何投资收益，而这种损失对等额本息节省资金投资收益产生的不利影响远大于等额本金节省资金。因为等额本息节省资金投资期限长，前期金额大。我们在此可以认为，在年化收益率等于4.5%即贷款利率的时候，二者是没有差别的。就投资手段和方式而言，预期年化收益率在4--- 5%之间的产品有：稳健理财产品，三年、五年期凭证式（包括电子式）国债，三年、五年期定期存款，债券型基金，保本基金等等，这些产品风险较低，适合稳健投资。　　当然，如果投资者的预期年化收益率能达到5%及更高，则等额本息还款法明显优于等额本金还款法。详情见表五、表六。表五　5%预期收益下等额本息节省资金投资收益统计单位元：表六　5%预期收益下等额本金节省资金投资收益统计单位：元　　由表五、表六可见，等额本金投资收益总额只有14100.48元，比等额本息的102991.48，低了88891元。即使算上采用等额本金还款法比等额本息还款法节省的66483.50元，采用等额本息还款法的购房者，其实际收益要高于多付的利息，多收入了88891-66483.50=22407 元。　　这种差异产生的原因主要有三点：　　一是在还款初期，等额本息还款法节省的资金和投资期限都是由大到小递减的，余额越大的投资期限越长，造成累计收益较高；　　二是等额本金还款法的节省资金主要在还款末期，越接近还款末期余额越大，造成余额越大的资金投资期限越短，虽然本金大，但累计收益偏低；　　三是投资收益率对结果影响很大，投资收益率在超过4.5%盈亏