业委会夹缝求生.docVIP

业委会夹缝求生 　　无论是外部环境，还是业主的素质，都决定了业委会在中国的发展需要诸多突破24年前的那个午后，陈之平不曾想到，一场商住电费价格的收缴，让他这个物业管理处主任，无意间促成了中国第一个业主自治委员会的成立。 诞于偶然 　　24年前，在深圳万科天景花园里有一栋商住楼，小区规划时设计了两台变压器，分供住宅楼和商铺。居民入住一段时间之后，由于变压器负荷不足，管理处便向供电局申请通过供给商铺用电的变压器补充居民楼，电费统一按照商业用电收取。小区居民对此甚是不满，部分干脆拒缴电费。 　　“要是全不缴可以直接停电，倒好解决些，只有一部分不缴纳反而很难办。”陈之平对《中国新闻周刊》解释当时的处境。找供电局不能解决，又无法停电，管理处只能暂替业主垫缴，但这种垫支远超物业公司的能力范围。与此同时，业主的意见越来越大。 　　陈之平试着找一部分理性的业主心平气和地一起协商解决办法，并策划以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台。他告诉《中国新闻周刊》，当时的方案是从小区全部6栋楼14个单元中以每单元为单位，选出1位代表作为业委会委员，加上管理处1位执行秘书共15人组成业主管理委员会。 　　1991年3月22日19点30分，中国第一个业委会宣告成立。包括王石在内的万科高管，与第一届15位业委会委员，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。 　　这是一个令陈之平至今记忆犹新的时刻。在业委会的协调下，商业用电的分类收取得以解决。在这一过程中，陈之平感受到了业委会成员的能量。 　　业委会宣布成立一个月后，第二次会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了会长、副会长。由于电费问题获得圆满解决，业委会这种社区组织模式也获得了业主的认可。 　　 　　而成立业委会之后的一次物业涨价，却又促动了深圳物业管理条例的实施。上世纪90年代，天景花园延续旧的房产管理模式，提供水电维修及清洁服务，安全则是由派出所委派保安执勤，物业服务收费标准很低。 　　“清洁费每户每月仅2元，根本不够清洁工的工资。于是我就做了一个方案，要把清洁费提高到每户每月10元，用以支付清洁工工资及相关工具更新。”据陈之平的回忆，业委会商议后，要求管理处做到了楼道、楼梯、草坪等随时都看不见烟头等垃圾，就认可上调收费标准。 　　物业管理处实现了业主的要求，业委会也兑现了承诺。但这次涨价违反了物价局的规定。“物价局对此以乱收费责问管理处。”当时，陈之平差一点受罚。 　　此后，陈之平参与起草了全国第一部物管地方性法规――《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》，该条例对物业收费调整做出了规定。这种“业主自治和专业服务相结合”的管理模式日趋成型，并有了一定的法规。 　　业主维权专家舒可心认为，这只是物业公司达到自己利益诉求的一种方式或者说策略，物业公司对业委会的成立从根本上讲并没有主观之意，但其客观诉求的确促使业主维权迈出了第一步。 　　上世纪90年代初期，深圳正处于改革的蓬勃期，很多领域的改革都在探索。而陈之平无意间踩中了业委会这块石头。 土壤有别 　　从全国范围看，中国业委会的发展过程有一个清晰的脉络：它们往往从革命性的维权起步，后来在各种现实的限制与考量后，慢慢转向建设性。 　　在业委会的初创阶段，“闹”非常普遍。“这符合中国的现状，‘闹’有时候更能有效引起关注。”一位受访业委会专家表示。大多数的业委会，也是在“闹”的过程中逐渐联合成为一个组织。但在政府眼里，这就是不和谐因素，其所面临的外界阻力也自然形成。 　　在中国，从“闹”这一阶段走出来的维权领袖有几千人，分布在全国几百个即时通讯群里。 　　虽然有这么多人的努力，但目前建立业主委员会的小区占比仍然偏低。据业主维权专家陈凤山估算，全国目前拥有业委会的社区占比为10%左右，公开数据中产生过业委会的小区占据30%～35%。 　　在业委会的成立方面，上海是一个极其特殊的城市。陈幽泓等人提供的数据显示，上海整个城市业委会小区所占比例为85%。 　　陈幽泓是海淀和谐社区发展中心的教授，研究中国社区发展状态多年。和谐社区研究中心原是中国人民大学2002年成立的一个研究课题组，2005年海淀区政府破例让其登记注册成为一个民办非企业法人。陈幽泓告诉《中国新闻周刊》，上海市是一个强政权城市，有点类似新加坡，有着强权政府干预的基因。在这个城市，业委会几乎都是由基层政府组织成立，这在一定程度上削弱了业委会的维权属性，也不可能形成权力制衡。 　　在全国性的社区论坛上，陈幽泓可以感觉到上海的业委会领袖相对较少，其知识储备和自发的维权素养也较低于其他省份。 　　而与上海紧邻的江浙地区，却完好地保存了传统的民间组织氛围。陈幽泓以工商联为例，对