写字楼开发的社会经济影响因素.docVIP

写字楼开发的社会经济影响因素 　　随着政府加大了对住宅开发市场的调控，加之住宅开发竞争日益激烈，甚至导致部分地区住宅开发走向饱和，写字楼开发逐步成为各地建设开发的重点。住宅市场发展已经表明城市住宅开发与城市化、经济发展有着紧密的联系：城市化推动了住宅的需求，是住宅开发增长的重要驱动力；而住宅开发促使地方经济发展、居民收入提高，又进一步推动城市化发展，因此形成以城市化带动下的住宅开发的循环增量性发展。现阶段政府以及开发商在写字楼开发上沿用这种动力模式已出现一定的问题，如广州罗岗区的空城现象，因此有必要对写字楼开发的社会经济影响因素进行分析，以辨析与住宅开发市场发展的异同。 　　一、广州市写字楼开发简述 　　广州是我国最早进行改革开放的城市之一，写字楼随着商务办公职能的发展而逐步发展。初期主要服务于外贸、法律、保险、广告等行业，因此，建筑沿袭解放前的爱群大厦以酒店形式为主，但增设银行、商务办公、娱乐、停车场等，逐步成为综合服务性楼宇，如白天鹅酒店、中国大酒店、花园酒店。1998年，亚洲金融危机爆发，写字楼开发建设随之跌到谷底，直到2002年才逐步回升，写字楼开发也由综合性转为专业性商务办公职能为主，年均写字楼施工量在300万平方米以上。近年，随着2010年广州亚运会的举办，广州的知名度进一步提升，珠江新城逐步建成对其他商务地块的开发起到了重要的示范作用；随后的白云新城、白鹅潭地区、国际金融城等商务地块的开发，使得广州市写字楼建设迎来了一个新的高峰。 　　二、广州写字楼开发与城市化的关系 　　1.写字楼年开发量与城市化水平无关联 　　上世纪80年代以来，城市化成为广州发展的主旋律，伴随着广州市工业化的发展以及商贸经济的发展，广州城市化水平逐步提高。从1949年到2000年，以及2002年以后，广州城市化水平都是呈现年均0.1%的稳定增长态势，到2007年城市户籍人口773万人，城市化水平达到89%，可以说广州市城市化水平已经十分成熟。然而，对比1995-2007年城市化水平与全市写字楼每年施工量（图1），可以发现两者没有任何关联关系（斯皮尔曼秩相关系数R为0.0005≈0），而且写字楼的开发量在2001年与2007年出现大面积的突然性萎缩。这与1997年亚洲金融危机、2007年次贷危机等区域性经济危机有着明显的时间关联。这说明在写字楼年开发量上具有较大的波动性，与周边经济发展关联性较大，但很难与城市化的发展水平、国内生产总值等稳定性的增长指标存在必然联系。 　　2.写字楼成交总量与城市化水平关联性较弱 　　将广州市的写字楼建筑每年成交面积进行叠加形成成交总量（可弱化每年的波动性），观察成交总量与城市化关系（图2），可以看出写字楼是从1999年后才进入每年100～200万平方米快速增长的成交速度，之后保持较高的增长速度。这说明广州的城市化水平在进入83%后才达到明显的增长阶段，可见写字楼的快速发展是城市化积累到一定水平后才会出现的。虽然两者的相关系数仍然表明没有直接的关联性，但表现出相同的增长趋势。这也说明与写字楼相关的生产性服务业人口增长与整体非农业化人口发展（城市化）进程没有必然联系，是产业结构大调整导致非农业人口结构质变的表现。 　　三、广州写字楼开发与经济发展的关系 　　从图1可以看出，写字楼的施工量超前于地区生产总值的增长，并对国际金融危机表现出较为灵敏的反映，说明写字楼建设资金与国外资金联系密切。对写字楼开发与地区经济的联系进行进一步研究，总结1999-2009年广州市批准的写字楼预售面积与广州市国民生产总值以及第三产业增加值之间的关系（图3），可以发现预售面积与当年生产总值关系密切，相关性系数R达到0.85，尤其是第三产业的相关性系数更高达0.86。可见写字楼开发与住宅开发表现类似，都与当地经济总量有着密切联系；但写字楼的建设量比预售量变化的浮动更大，说明总体上写字楼会超前建设，而后按照市场规律待价而沽进行销售。另外由于写字楼造价高，且开发后大部分以出租为主，直接销售的面积比例相对住宅低，这也导致了写字楼开发资金需求高，一旦资金不足会严重影响写字楼开发。 　　四、结论与建议 　　从以上分析可以发现写字楼开发与住宅及地区经济发展联系紧密，但写字楼开发与城市化的关联性较弱，在城市化后期才呈现出相同的增长趋势。此外，也不同于住宅开发的是，初期很难形成城市化与写字楼相互促进的动力机制。因此，我们在写字楼开发时应该注意以下几点： 　　1.不能以写字楼建设推动新城开发 　　写字楼建设与城市化发展关联性不大，在新区中大量规划拍卖办公用地，由于这些以办公为主的创业孵化园、高科技园区等地处偏远，以较低租金吸引企业入驻，但公共设备不完善、居住条件差等，对外来居民迁入新区的吸引力不强，导致园区出租率不高。即