金明房地產企业战略管理.docxVIP

房地产企业的战略管理与系统运营（助理林康：请看头像↗）金明 以前的成功靠着房价飞涨，土地增值；当市场发生了根本性变化时, 过去的盈利模式已经完全不适应市场了.适应市场，就是不能仅仅靠资源获取的商机赚钱，更要靠项目运作的专业能力赚钱， 一些开发商也在引进标杆企业的专业流程，为什么不见成效？ 流程只能头疼医头，脚痛医脚。战略 解决企业的整体规划，系统 解决整体运营。 房地产开发80%的运作问题都出在整体规划和系统运营层面。房地产企业必须具备战略规划与系统运营的视野与能力。战略规划：(两点一线)战略规划解决企业发展中两点一线的问题:企业目前在哪里？将来往哪里？路径是什么？房地产企业的战略诊断行业发展前景行业市场分析行业机遇与风险房地产企业自我分析企业定位：我是谁企业SWOT分析行业中（区域中）企业的位置自我核心竞争力提炼房地产企业竞争能力系列分析企业核心竞争力的提炼发展、维护核心竞争力标杆企业与竞争对手的模式研究标杆企业1标杆企业2竞争企业3房地产市场细分住宅写字楼商业地产工业地产旅游地产专业地产房地产企业战略发展方向与目标战略方向（定性：什么样的开发商？）战略目标（定量：中长期的企业愿景？）商业模式定位客户定位产品定位业务定位区域定位服务定位发展模式定位 精品模式 规模模式 高周转模式 服务模式 均好模式 合作开发模式 专业化模式 多元化模式……战略资源管理：组织管控链的管理 企业组织管理四个基本点：开风商企业的资源配置（管好人） 架构管理系统开发商企业的系统运营（管好事） 计划管理系统开发商企业的投入控制（管好投入） 成本管理系统开发商企业的产出控制（管好产出） 绩效管理系统架构管理系统问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管 理成本高企等问题。 怎么解决这些问题？ 要点:专业优化组合 专业设置及组合 简约管理架构设计职能工作细分 部门职能的工作清单 操作部门的接口岗位责任系统 定岗定编 职务说明书运作权限系统 部门职责权限 各种审批流程创新计划管理问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅，人员忙于奔命，效率低下，成本高企等 问题。怎么解决问题？ 要点：计划体系的内容： 一级计划：战略规划及五年发展计划二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）三级计划：部门月度计划模板四级计划: 岗位个人周计划 计划的编制： 计划主要节点的分层管理 主要节点之间标准工作周期 计划的分解与运行 计划的监控与考核创新成本管理问题：开发商普遍缺失成本管理系统，各种浪费，极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题？ 要点：建设前期成本控制目标成本与责任成本成本控制指导书建设过程成本控制动态成本控制建设后期的成本控制结算、决算与成本考核创新绩效管理问题：团队管理中普遍存在能力与动力不足，团队执行力低下， 项目不能取得预期 利润等问题。 怎么解决问题？ 要点：项目绩效考核 项目绩效考核中的二次分配 项目绩效考核指标骨干人员的长期激励机制 月度目标管理考核流程：计划考核指标的量化绩效工资体系的建立多元考核主体的考核办法战略运营管理: 项目价值链管理问题：传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。怎么解决问题？ 要点： 房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，以下每个价值点都要为项目增值。项目论证管理---- 怎样拿到一个好项目项目初步设计分析项目成本估算方法 土地的投资价值2、项目策划管理---- 怎样策划一个好产品 客户定位(客户是谁,需要什么) 造价定位(客户支付能力,造价标准) 产品定位(项目核心问题,做什么产品) 运营定位(项目开发节奏,经营目标3、设计委托管理流程---- 怎样得到一张好图纸设计任务书 设计评审及优化设计跟踪服务设计变更甲方工程管理---- 怎样盖出一座好房子甲方工程部的角色与作用工程管理指导书及工程管理标准甲方现场管理十大关键点客户敏感质量问题的防治 物业移