重慶朝天门市场商圈研究报告.docVIP

何艳 杨欢 峗怡 重庆朝天门市场商圈研究报告趋势分析与相关分析并用“左右夹两江，上下十三邦”之称。但1949年的一场大火将其付之一炬，商铺损失惨重。解放后，废墟上建立起了物资仓库区，成为计划经济的物资调度中心。但解放碑的崛起使朝天门难以寻觅以往的辉煌。 改革开放后，朝天门市场重新成为重庆的一个商业中心，商户逐年增多。据历史数据显示，1985年的经营户为500多家，而1999年则达到11590户，增长2218%，年均增长为158.43%。目前市场营业面积超过50多万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位，涵盖了各类高、中低档服装、纺织面料、服饰、鞋帽、针织品、小商品、塑料制品、床上用品等消费品。2004年，朝天门市场交易额突破100亿大关，达到101.5亿元，跻身全国十大工业品批发市场。 但辉煌背后，我们不得不承认朝天门如今的人气明显不如曾经，萧条的市场现状也为重庆批发市场的明天敲响了警钟。 辉煌原因 1.朝天门的地理位置优越。 朝天门位于渝中区商圈附近，是独立于解放碑的另一大特色市场。两江水源及日均30万左右的人流量为其零售货物周转及大批量批发提供了得天独厚的自然及人文环境。 2.种类齐全，数量丰富 朝天门市场产权多元化，规模巨大。因此百姓在朝天门能够较为轻易地找到自己所需要的商品。这一点尤其在重庆市民中产生了根深蒂固的思想。而也正是这一因此优点，使其与浙江义乌，广州白马市场产生了区别，为其提供了顽强的生命力。 3.廉价的商品 廉价商品对消费的刺激作用不言而喻。中国尚处于发展中阶段，人民的消费水平较低。而重庆的3000万人口中，有近75%的相对贫困人口。因此，廉价的小商品对普通百姓吸引力巨大。多年来，周边区县城市居民和广大农村市是朝天门的主要支撑。市场辐射范围广，甚至有远至湖北贵州等地的商贩前来进货。事实上，朝天门市场近90%的销售额来自于批发业务。 4.租金较低 朝天门批发市场自1991年正式营业以来，建筑面积已经50万平方米。由于市场巨大，因而各店铺租金也因位置的好坏而有所不同。但经调查，其总体租金水平较重庆市其他商圈偏低。以其中两家百货大楼为例。 [租金分布] 租金按楼层分布情况 楼层 港渝·男人广场 圣名国际时装城 同层租金差价 租金 （每平方） 业种 租金 业种 7层 — — 80 女装 — 6层 — — 100 女装 — 5层 45 男装 130 女装 85 4层 50 男装 165 女装 115 3层 55 男装 180 女装 125 2层 60 男装 200 女装 140 LG层 — — 250 女装 — 1层 150 男装 220/280 女装/皮具 70/130 -1层 70 男装 — — — -2层 45 鞋类 180 皮具 135 -3层 35 鞋类 — — — -4层 30 鞋类 — — — （注：平街层为1层，平街以上依次为2、3、4……，平街以下依次为-1、-2……） ? 由此可见，在硬件条件最好的圣明国际时装城，处于LG层的人员流动最频繁的店铺，租金一个月为250元一个平方。而相同条件下的沙坪坝则达到300元一个平方，甚至上千。 （三）主要问题 朝天门市场历经波折，在2004至2006年间达到辉煌的顶点。其间朝天门市场进行了数次市场改造及市场细分，在硬件设施上进行提升，如拓宽道路，新修大型商场等。而在软件方面，服务水平提高，积极引进现代的经营理念、经营方式、管理模式等。如果各交易市场细分不明，重复定位，则会导致盲目跟风，恶性竞争。而各大商场彼此间细分市场，这不仅有利于满足各类消费群体需求，还有利于彼此间各切各的蛋糕，形成良性竞争格局，进一步巩固、做强朝天门市场。一时间，朝天门市场欣欣向荣，秩序谨然，市场竞争力也跻身全国五强。即使在今天，仍可以从分工明确的各个大楼看到当初顶峰时的辉煌。 但经历巅峰之后，朝天门长久以来一直存在的问题又逐渐暴露。主要有以下几点： 1.市场脏乱差问题明显 朝天门虽以批发为主，但其零售却是日常消费者的主要购买场所。由于其商品廉价，众多消费者蜂拥而至，市场热闹却显得格外杂乱。在调查过程中，朝天门的环境卫生问题也较为严重，狭窄的巷道与污水横流的垃圾桶，以及随地可见的一次性餐盒，也给疾病流行埋下了隐患。 污水横流的街道 2.安全问题亟待解决 除了1949年的大火以外，1995年朝天门爆发了另外一次大的火灾，焚毁店铺数千间，造成了难以估计的损失。尽管进行了数次整治，但朝天门市场私拉电线等安全问题依然严重。此外，各商贩龙蛇混杂，管理难度较大。朝天门缺乏一个强有力的管理机构，对各种安全问题予以坚决有效的整治。因此，在