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征地红线外补偿及其法理研究 　　摘 要 在我国城市化进程中，征地补偿标准不断提高，但因征地产生的社会矛盾并没有减少，而在国外，由此而产生的问题相对较少，因此我们有必要对现有的征地补偿进行深入探讨.国外在征用土地时其土地用途是明确的，其法律不仅规定对被征土地进行补偿，还考虑了被征土地利用后，对相邻土地产生的影响.其实《中华人民共和国宪法》和《民法通则》等法律对相邻权也进行了明确的规定，但在征用土地时，由于土地利用规划不明确或者是先征地后规划的原因，没有考虑被征土地再利用对周边土地的影响，因此在《土地管理法》中没有具体体现对相邻土地的补偿问题.通过对征地红线外补偿的法理研究，为进一步完善征地法律体系提供可靠的依据. 　　关键词 征地；红线外土地；补偿；法律 　　中图分类号 F1199 文献标识码 A 文章编号 1000-2537（2015）03-0006-05 　　伴随着中国工业化和城市化进程的加速，征用农用地为国有建设用地的方法通过多年实践已基本定型，其补偿也已标准化.但因征地而产生的矛盾不是减少而是随着土地的再开发利用而不断增多[1].有的学者调查表明，这些矛盾一部分是因征地补偿过低而引起的，但绝大多数是在被征土地使用后才产生的[2]，而且这种矛盾的主体不只是局限于被征土地者，同时包括周边的土地所有者或使用者. 　　任何事物的变化都会给相邻环境带来改变，征用土地的再利用也会对周边土地产生影响.被征土地的用途是多种多样的，有些可能对周边土地产生积极影响，有些可能产生消极影响.一般而言被征土地主要用于商业、工业、住宅、绿化和交通等.商业用地如建成超市，可能带动周边地区经济的繁荣，并使土地升值.而被征土地如建成化工厂，在其生产过程中可能会产生有毒物质，造成大气污染、水污染、噪音污染、土壤污染等，给周边的土地造成消极的影响[3].例如在湖南省宁乡县菁华铺乡洪龙山村新建的一家化工厂，该企业生产中使用的原料硫酸，未经处理就排入工厂旁边小河，导致附近居民的鸭子死亡；工厂排出的有毒气体造成周围农作物产量下降，品质变坏；村民也受不了刺激性气味，怨声载道.已被征地和未被征地的居民们都受到了不公平的待遇，但国家并无明确法律规定如何补偿，补偿多少，因此随着污染的增强，信访人数不断增加，问题却一直得不到解决 [4].除此之外，被征土地用于住宅、绿化、交通用地这些情况时，可能导致周边土地价格升高，而土地内存价值降低；财富增加，而生活品质降低.针对以上情况，有必要对我国征用土地及再利用过程进行重新审视，建立新的补偿标准和方式. 　　1 国外征地补偿分析 　　为了公共事业的需要，任何国家都需要征用土地，不过许多国家的土地大部分是私人所有，属于私人财产，这与我国的土地公有有些差别.在土地私有制国家，国家对土地的权益相对较少，征地费用自然较高.虽然各国（地区）的征用方式和补偿（或买卖价格）不同，但基本上是以地价补偿和地上物（土地改良物）补偿为主[5]. 　　英国的《1925不动产法》（The Law of Property Act 1925）规定，在对土地所有者的补偿上，除了考虑土地及其附带资产的价格外，还把以下因素也进行了综合考虑： （1）当事人所拥有的其他土地的价格因所征用的土地投入使用而增加的部分.（2）征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受的损失.（3）对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失.（4）当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用.此外，还有经营外损失费的补偿.（5）对当地民房的征用要给予补偿.补偿他们重新获得相似条件住房的花费. 以上五点均反映了英国在征用土地时不仅考虑了被征土地本身，而且还考虑了征用土地再利用过程中对相关人员、周边土地以及社会所产生的影响[5].除了第（1）条考虑的是征地带来的积极影响，其他四条考虑的都是征用土地再利用可能造成的消极影响.如第（2）条考虑的是因征地与其他土地隔离所产生的损失，如交通用地破坏了土地的完整性，对未征土地的利用可能产生阻碍的情况；第（3）、（4）、（5）条充分考虑了土地在再开发过程中可能对周边人员产生不良影响所造成的损失. 　　美国的征地补偿是在英国的有关法律法规基础上发展而来的，但也有些新的规定.在美国宪法第五条修正案关于有偿征用中规定，除了补偿财产所有人，还考虑到以下几个因素.“（1）补偿财产相关的收益人， 如房地产的承租人， 和因征用而受到损失的邻近土地所有者或经营者.（2）取得补偿的对象还包括地产的附加物（如房屋、构筑物、仪器设备和植物等固定物），以及与该地产商誉有关的无形资产.（3）对因征地而造成的经济及其他间接损失，例如搬迁费用、未来赢利机会的丧失以及和地区联系在一起的客户联系与情感等进行补偿.（4）国家不仅补偿土地