建築開發業之查核實務與所得稅申報實務.docVIP

建築開發業之查核實務與所得稅申報實務 ? 第一節??????????? 建設公司開立統一發票之規定 由加值型及非加值型營業稅法及其施行細則、統一發票使用辦法及營業人開立銷售憑證時限表中可知，並非所有交易行為均應開立統一發票，並非所有開立發票金額均應列報收入，再由所得稅法中有關權責發生年度之認定中，可見收益時點之認定與開立統一發票之時機並不一致，易言之，開立統一發票之金額係收入勾稽之主要跟據，亦即收入調節之起點。 一、建設公司應開立發票之銷售額 （一）含銷售房屋所收取之全部代價及一切費用（營業稅法第14條）? （二）含自交屋至辦妥貸款期間之利息（財政部69/2/26 台財稅第31620號） （三）含客戶延遲付款而加收之利息（賦稅署75/5/30 台稅二發第7551475號） （四）購地自建出售，房屋部分應開立統一發票並課徵營業稅，土地部分則免開發票並免課徵營業稅，房屋之銷售額除契約另有約定外，應按下列公式計算： ?? ??房屋之銷售額＝總售價×（房屋評定價值/房屋評定價值＋土地公告現值） （五）合建分屋，其換出房屋之銷售額，應按換入土地與換出房屋當地市價從高認定。 （六）建設公司銷售房屋，因買受人違約而沒收之預收房屋款，係屬銷售額之範圍，應依規定開立統一發票，課徵營業稅。（財政部81/04/29 台財稅第810160470號函） ?? （一）建設公司出售土地免開統一發票（財政部79/04/26 台財稅第780399554號函） ?????????? 建設公司預售房屋各期所收之房屋價款應於收取各期房屋價款時開立發票，至於房屋尾款： 2.建築業者預售房屋，並約定客戶以銀行貸款抵繳尾款，如因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起三個月內開立尾款部分之統一發票。 3.建設公司若以自有資金貸款予訂購戶，抵充其房屋尾款者，則應於交屋時，按尾款之金額一次開立發票。 ???? （三）建設公司與地主合建分屋之發票開立時限： ???????? 1.合建分屋之課稅與開立發票釋疑（財政部75/10/01 台財稅第7550122號函） ??????????? 主旨：依照營業稅法施行細則第十八條及第二十五條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第十二條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加５％營業稅。 ????????? 2. 合建分屋建方換屋時點認定及換出房地時點不同時之憑證開立時間及金額釋疑（財政部84/05/24 台財稅第841624289號函） ????????? （1）.地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。 （2）.合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。 （3）.建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。 ? 第二節??????????? 與建築開發業相關之解釋函令 ??? 一、合建分屋建設公司依約定負擔廣告費之進項稅額准予核實申報扣抵 ????????????? 建設公司與地主合作建屋（含合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔者，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全數申報扣抵銷項稅額，惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定之。（財政部85/05/08 台財稅第851904174號函） ???? ??????二、於租地上自費建屋並將房屋登記為出租人所有，應依建物之營總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入。　?? ??????????? ???? （一）、土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現