李会娟-第 建设用地法制制度1.ppt

4.1 我国地产制度的改革及其发展 4.1.1社会主义条件下的绝对地租 4.1.2行政管理向土地有偿使用期转化 4.1.3我国土地管理体制的改革方向 自学！ 4.1.4 保护好耕地 根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须守住不低于18亿亩这根红线。 4.1.4 保护好耕地 1）占有耕地补偿制度 2）实行基本农田保护制度 3）农村土地征用补偿 1）占有耕地补偿制度 国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地; 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 2）实行基本农田保护制度 ①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。 ②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田。 ③蔬菜生产基地。 ④农业科研、教学试验田。 ⑤国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 第一，列入基本农田保护区的，要严格管理。基本农田应占本行政区域内耕地的百分之八十以上。 第二，非农业建设必须节约用地。可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。 第三，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。一年以上未动工建设的，缴纳闲置费。连续两年未使用的，无偿收回。 3）农村土地征用补偿 土地征用是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国家所有土地的强制行为。 1）土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。 归农村集体组织所有。 2）安置补助费以需要安置的农业人口数计算。补偿标准前3年平均年产值的4至6倍。最高不超过15倍。归集体，单位或个人所有。 前二项的总和最高标准：30倍 3）地上附着物和青苗的补偿费等（新菜地开发基金）：各省自定。归所有者所有。 临时用地补偿： 4.2 我国城镇土地使用权有偿出让 土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 土地使用权的出让的法律特征： （1）从主体来看 出让方:土地所有者——国家 特定，唯一 受让方：国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律有特别规定者除外。 不特定,不唯一 但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利时，一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表。 土地使用权的出让的法律特征： （2） 从内容看 由土地出让者出让土地交给受让方使用，而受让方则需支付相应土地使用权出让金。关于土地使用权的出让，一般理解为土地使用权转让的一种方式。土地使用权出让是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来，转移给受让人。而土地使用权的转让则是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等，全过程可以用下式表示： 土地使用权的出让的法律特征： （3）从客体来看 土地使用权出让的是国有土地，主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。对于集体土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条作了明确规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。 4.2.2 土地使用权出让所遵循的原则 1.规划原则 2.严格审批，登记原则 3.平等、自愿、有偿原则 4.2.3 土地有偿有限期使用制度 土地使用权出让的最高年限按用途规定： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。 4.2.4 城镇土地使用权的出让方式 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 1）拍卖出让 （1）拍卖出让 拍卖出让土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。 特点：竞争具有公开性，价格是确定受让人的唯一条件。 主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。 （3）协议出让（私下协议