房地产代收用.ppt

房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费、房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用证印花税、住房维修基金等。 请问：是否需要确认收入？ 营业税实施细则关于价外费用的解释 第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； (二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； (三)所收款项全额上缴财政。 因此，根据上述条款，代收费用属于价外费用，不论是否开票或者纳入房价，均应缴纳营业税。 但需要注意： 1、特殊项目的代收费用 （1）代收住房维修基金 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 国税发[2004]69号 住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 （2）代收的契税和印花税是否缴纳营业税 税还是费？？ （3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税 国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 国税函[2009]520号 　　二、 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 （4）2009年1月1日后，符合营业税暂行条例实施细则第十三条三个条件的代收费用不再缴纳营业税。 第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； (二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； (三)所收款项全额上缴财政。 2、代收费用所得税问题 2009年31号文 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，①凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；②未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 是否将代收费用纳入所得税收入，未作统一要求，要根据开发商是否对代收费用开票或纳入房价而定，代收费用无论是否作为收入都不影响所得税，只是影响所得税款的利息。 有关部门对开发商开票，开发商对业主开票，或者开发商在账目上体现利润差价，这是必须将代收费用记作收入，当向有关部门缴纳时，可以作为成本费用扣除。 如果纳入所得税收入，可以作为三项费用扣除基数。 3、代收费用土地增值税问题 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税[1995]48号 六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 * *