成本对标案北京金隅万科城二期.ppt

北京金隅万科城二期 成本对标系列案例： 特点： 多部门积极配合（北京公司内部、总部各部门和北京公司之间） 优化成本较大（地下750万元，地上2800万元）编写日期 王俊敬 编写人 DBALJZ11 案例编号 《北京金隅万科城二期》 原方案：北京金隅万科城二期总平面图 1、7000平米人防分散建在5栋塔楼下方，专用人防，平时没有使用功能 7000平米人防分散布置，设5个防护单元、10个人防口部，效率低，若正常集中布置，设4个单元8个口部即可 4、住宅外墙和大部分内墙全部采用钢筋砼受力墙，浪费巨大。 外墙全部采用受力钢筋混凝土的做法几乎没有，一方面增加钢筋混凝土造价，另一方面，建筑刚度非常大，又会增加地震力，反过来进一步又增加了钢筋混凝土的造价 3、为了室外地面与半地下室顶取平，各塔楼底座均垫高了1.5米，做法浪费 原方案主要问题 主要原因是“对国家人防设计的两个规定理解有歧义” （1）将“满堂红人防”误解为“必须要建在本栋楼下面”；其实是指：面积=本栋标准层 （2）对“地上建筑投影范围之外的地下建筑应按其面积的30%修建人防”误解为： 只要主体以外的地下室都要增设30%的应建人防面积，而没考虑如果本身就是人防地下室，就可以不再增加面积了 2、分别设三个半地下车库，总面积11730平米，停车447辆，停车效率低，且需多做三条汽车出口坡道 ① 原方案主要问题 ② 解决方案-地下室 解决方案： 1、人防集中设置，平时做汽车库 人防地下室与半地下车库紧邻布置，既省了三条汽车坡道，又在地下停车总数不变的情况下，可以少做约6000平米的半地下室，节省大量投入成本 2、半地下室集中布置 仅做一块靠场地边缘的半地下车库，使90%以上的场地保持平整，既有利于布置道路、消防及登高面、景观绿化等，又可以避免因抬高楼座而投入的土方成本 3、各塔楼首层地坪不再抬高 调整后方案：北京金隅万科城二期总平面图 1栋 28F 2栋 9F 3栋 28F 4栋 7F 5栋 26F 7栋 28F 8栋 15F 9栋18F 半地库 人防地下室 无地下室 半地下车库 非人防地下室 人防地下室 集中做一个半地下车库：面积5845平米，停车245辆，停车率23.9平米/辆 塔楼下方不做地下室，楼座也不再抬起 做7000平米的集中人防地下室，平时停车约202辆，停车率控制在35平米/辆 6栋 28F 甲1栋 2F 10栋 26F (全埋） 《北京金隅万科城二期》 备注：外墙全部采用受力钢筋混凝土的做法几乎没有，一方面增加钢筋混凝土造价，另一方面，建筑刚度非常大，又会增加地震力，反过来进一步又增加了钢筋混凝土的造价，浪费成本约150元/平米-----本项目二期面积约18.8万平米， 从2003年以来，北京公司开发的小高层、高层项目约有76万平米，全部采用钢筋砼外墙。 正常成本 增加80元/平米 增加150元/平米 （含内墙） 房间 房间 房间 （北京公司做法） 解决方案： 建议北京公司采用普通外墙做法（即钢筋砼墙体仅是计算要求即可，其余用砌体填充墙）。墙地比由7.5%降到合理范围（4%~4.5%）。 （高档项目如华侨城做法） ② 解决方案-上部建筑墙体 《北京金隅万科城二期》 地下室方案优化后，直接减少土建成本约750万元，少做半地下室面积约6000平米，停车率从44平米/辆优化到29.6平米/辆 1栋 28F 2栋 9F 3栋 28F 4栋 7F 5栋 26F 6栋 28F 7栋 28F 8栋 15F 9栋18F 10栋 26F 半地库 全埋人防地下室 无地下室 半地下车库 非人防地下室 人防地下室 调整方案 原方案 上部墙体优化墙地比从7.5%以上优化至正常范围4%~4.5%，每平米优化成本约为150元，本项目优化约2800万元。 ③优化效益 《北京金隅万科城二期》 2、充分理解规范。 3、停车综合考虑总图、地下室功能等因素，尽量集中布置。 4、高层住宅钢筋砼墙体只要满足计算即可，外墙不必全部采用钢筋砼 受力墙。 一个概念：关于对“满堂红防空地下室” 的理解。 “十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室”：这条规定全国大部分城市要求都是一样的，仅是指“人防的应建面积”而非“人防的位置” “满堂红地下室”是指： “满堂基础的地下室”，而不是“超过十层建筑的人防，必须设在楼下面” 。 满堂基础顾名思义，就是用板梁墙柱组合浇筑而成的基础，称为满堂基础。一般有板式（也叫无梁式）满堂基础、梁板式（也叫片筏式）满堂基础和箱形基础三种形式。 30%的理解：单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的30%修建。 如果单间工程已