廉租房制度共政策分析.doc

廉租房制度的公共政策分析 【引言】 住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。改善住房保障的核心是加快廉租房建设与供给。廉租房制度公共政策的廉租房制度建设的相关理论，我国廉租房制度发展情况进行分析，指出存在的问题并分析问题产生的深层次原因。廉租房廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度廉租房制度具有以下特点：供应对象明确。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房。具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度。廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1998年7月，国务院关于城镇住房制度的文件上就明确规定，对不同收入家庭实行不同的住房政策最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收入家庭购买商品房。这个政策的核心是把商品房与住房保障清晰划分为两个部分。2006年5月，国六条明确指出，加快城镇廉租房建设我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。住宅权是公民的基本人权住宅权最初是国际人权法的概念。1948年《世界人权宣言》1966年《经济、社会和文化权利公约》规定1981年4月，在伦召开的国际住宅和城市问题研讨会上，通过了《住宅人权宣言》，该宣言将良好环境，适宜于人类的住所，明确确定为是所有居民的基本人权。保护公民的住宅权是国家的义务住宅权作为一项基本人权，其实现要受到一个国家或地区的自然资源状况、经济发展水平、政治文化背景、个人及家庭收入等条件的制约。特别是对于低收入而又没有占有资源的人而言，实现住宅权在客观上具有很大的难度。因此，仅仅依凭权利主体自身的努力并不能完全实现住宅权，国家也应采取一定措施来帮助居民实现住宅权。从这个角度而言，住宅权是居民的权利，对于国家来说则是一项义务，这一点是被普遍认同的由于房地产市场受到土地的有限性、差异性和不可替代性因素的影响，导致房价决定的垄断性市场调节失灵。因此，住房市场失灵要求政府采取宏观调控的手段，以约束卖方为所欲为的定价行为。住房弱势群体在某种程度上与社会弱势群体相重合贫富之间两级分化，弱势群体得不到保护，不利于整个社会经济的发展与进步。 住房保障制度通过转移支付、提供经济住房等各种措施，解决了住房弱势群体的住房需求一方面解除人们对居住的后顾之忧；另一方面缩小了社会分配不公所导致的贫富差距，缓和了住房问题引发的社会矛盾展示了政府对住房弱势群体的关怀以及对住宅权的尊重。政府住房保障职责缺位。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。2、住房法律、法规建设滞后。 我国至今还没有关于居民住宅的有关法律、法规，只有包括原建设部颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》在内的相关部门规章，这与全社会都来关心弱势群体住宅问题的目标是不相适应的。我国是法制国家，只有有法可依，才能使廉租房的资金、建设、使用等问题得以根本解决。目前，我国相关法律、法规建设比较滞后，同时也缺乏明确的惩治措施。 3、廉租对象覆盖面过于狭窄，低收入者缺乏住房保障。按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外土地与资金形成瓶颈。廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力