濟南市住宅市场分析.docVIP

济南市住宅市场每一种事物的发展，都要经历几个阶段的发展变化，具体的实例可以参考人类社会的发展。马克思等人在充分的研究了人类社会的发展历程后，提出了马克思主义哲学理论，其中指出，人类社会的发展经历的几个阶段有原始社会、奴隶社会、封建社会、资本主义社会和共产主义社会，并且指出最终的社会形式为共产主义社会。　　房地产业同样有其发展的规律，本文的主要目的，就是通过参考沿海发展较早的几个沿海城市的房地产发展规律，结合济南房地产发展的实际情况，推断下一步房地产发展的方向，基本确定未来房地产发展趋势，明确将来住宅小区的规划、户型、楼体类型等。我们的目标就是确定“超前半步”的人类居住要求，做一个新时代的弄潮儿，方能做成品牌项目、做成品牌企业，方能引领居住革命潮流。　　本文主要介绍了济南的房地产发展周期、济南市住宅小区的历史沿革等，结合沿海发达城市的住宅小区发展情况，推断下一阶段住宅的发展方向。 　　一、 济南住宅产品阶段分析 　　住宅产品作为房地产的主导性产品，也同其他商品一样存在着更新换代的问题。从济南房地产的发展来看，住宅产品主要经历了三次变革。第一代产品主要表现为材质简单、做工粗糙，仅满足人们居住的基本要求，没有什么风格可言，产品的同质化现象严重。第二代产品开始倡导“人车分流”等“以人为本”的设计理念，初步引入环境概念，风格化的产品设计理念开始出现。第三代产品则在第二代产品的基础上进行了强化，引进先进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的结合，住宅产品与国际水准接近。济南市住宅产品的变革阶段时间划分为： 年代界限 代表楼盘 第一阶段 1990年——98年 甸柳庄小区、花园小区、燕山小区、玉函小区、佛山苑小区 第二阶段 1998年——2000年 无影山花园、绿景嘉园、玉景家园、金泰花园、百花小区、中创开元山庄、中润富华园、雅居园 第三阶段 2001年至今， 阳光舜城、阳光100国际新城、新世界阳光花园、 伟东新都、中润世纪城 下面将三个阶段的住宅单独分析。 　　1. 粗放型开发的第一代住宅　　此类住宅代表着一个时代的产物，有许多共性之处，虽然也包括一些过渡性的产品，但是产品品质的变化还是显而易见的。 内容 设计特征 消费特点 整体规划 多层以行列式布局为主，基本上没有高层和小高层产品 对朝向、采光和通风很注重 建筑设计 多层以一梯两户为主，注重南北朝象的布局 高实用率较受欢迎 建筑风格 多层以传统的火柴盒式的设计为主 对风格的鉴赏能力差 配套设计 简单的配套设施，以服务性配套为主 注重服务性配套 车位布置 以地面停车为主 消费水平低，有车族少 景观环境 景观主要体现在小区绿化，树种较少、小品也较为粗糙 室内设计重于室外设计 户型设计 二房二厅、三房二厅为主，面积以70-100平方米为主 基本的温饱型消费 外观处理 外墙多半是马赛克及水粉石，色彩单调，也有部分涂料，但多是国产低档涂料 低成本的消费 防卫设施 许多小区没有封闭式管理，多数是以防盗门、防盗窗解决安全问题 被动式防卫 细部处理 窗户多数是普通玻璃，入户以大铁门为主，围墙粗糙，屋顶设计平屋顶为主 注重实用性，缺乏观赏性 　　上表是济南市第一代住宅产品的一些基本设计特征。第一代产品无论从开发商、建筑师及消费者来讲，对住宅产品的认知度都还停留在较低层次，对居家概念的认识还比较粗浅，因为产品还极其粗糙。从建筑设计理念上来看，有以下一些特征：　　注重朝向、采光、通风的实用性布局　　早期济南多层住宅多半是行列式的布局，并且没有电梯，强调住宅朝向，户户向南，一梯两户的设计通风和采光都较好，也有一梯四户的设计。许多多层住宅的容积率较低，绿化空地较多，但是楼盘素质仍然不得体现。　　实用性第一的设计原则，满足消费者生存温饱的需求　　第一代产品还受到我国早期建筑思想注重实用性的影响，消费者很关心每个单位的使用率。从户性的设计也反映出了第一代住宅产品多半为了满足消费者基本的生存需求。例选佛山苑小区，二房二厅的面积一般在60-80平方米，三房二厅的面积在80-110平方米之间的居多。最初只有一个卫生间，一个客厅。总体上来看，多数住宅单位面积都较小。 　　服务性配套重于观赏性、娱乐性配套　　济南第一代住宅小区的配套较少，一般配有小学、幼儿园、邮局、便利店、肉菜市场等。早期住宅小区的停车场多设置在地面。　　室内设计重于室外设计　　考虑到居住问题的第一步就是要完善住的需求，这是消费者最为关心的问题。这个时期的消费者看重的还是房子本身的结构，房间是否方正实用几乎是每个消费者关心的问题。因为设计师考虑的首要问题就是解决房间的布局，尽量方正实用，而对于房子的外观设计、环境规划尚未有概念。　　低成本产品的大量重复制造　　第一代产品之所以以行列式设计