可行性研究试资料.ppt

建设项目可行性研究 四、房地产项目的用地分析 1.城镇建设用地分类 根据我国现行的《城市用地与规划建设用地标准》(GBJ 137-90)中的规定，城市用地共分为10大类、46中类、73小类。这10大类是： ①居住用地； ②公共设施用地； ③工业用地； ④仓储用地； ⑤对外交通用地； ⑥道路广场用地； ⑦市政公用设施用地； ⑧绿地； ⑨特殊用地； ⑩水域和其他用地。 2.土地使用的相容性 对于城市用地，城市规划一般都规定了各地块的用地性质（即应该建什么），以及土地使用的相容性（还可以建什么、不能建什么）。 3.土地开发强度分析 若土地开发面积为S，土地费用为FC，单位建筑面积的可变成本（单方土建造价）为Cv，允许容积率为α，单位建筑面积的总成本为Cz，则有： 4.土地区位因素分析 （1）商业项目的主要区位要素 ＊到城市中心的距离； ＊服务半径及影响范围； ＊交通通达性及公共交通的服务水平； ＊所在区域的人口数量与人口密度； ＊服务对象人群的收入水平与消费能力； ＊所在区域内竞争者的数量及其经营状况 （2）工业项目的主要区位要素 ＊到产品及原料集散中心的距离； ＊交通设施状况； ＊动力资源及用水条件； ＊与相关上下游产业的距离； ＊污染排放条件及治理要求。 （3）居住项目的主要区位要素 ＊到城市中心或到商业服务中心的距离； ＊交通通达性及公共交通的服务水平； ＊所在区域的人口数量与人口密度；服务对象的收入水平与消费能力； ＊大气、水体等环境质量；附近有无严重污染源和危险设施； ＊基础设施的供应状况；公共设施的配置状况； ＊自然景观与文化氛围； ＊所在及相邻地区的竞争性项目的发展状况。 5.土地自然因素分析 土地的一些自然特点会影响房地产项目的使用功能和使用效率。例如： （1）自然技术条件 ＊地形、地势、地貌； ＊土壤、水文等地质条件； ＊日照、通风、湿度； ＊有无灾害影响因素（如地震断裂带、地面沉陷区、洪水淹没区等）。 （2）面积与形状 很显然，对于一个房地产项目来说，用地面积越大、形状越规整，越便于展开有创意的规划布局和艺术构思，土地的利用效率也会越加充分；而面积过于狭小局促、形状过于破碎复杂，则极不利于规划设计，会形成一些无法利用的“边角”零碎地块，造成用地的浪费和经济上的损失。 （3）临街宽度与纵深 对于商业项目而言，地块临街与纵深尺度是一个十分敏感的因素，即一般存在地价与临街宽度成正比、与纵深成反比的关系，因为它决定着今后吸引人流、开拓商机的能力。 而居住项目则对临街并无特别要求，有时甚至不希望过多临街、以避免交通噪声的干扰。 6.土地建设因素分析 城市用地是用于建设的，因此建设因素十分重要。包括： （1）用地的现状建设 ＊各类现状建筑物、构筑物的性质与数量； ＊需拆除的建筑面积； ＊需保留的建筑和需保护的文物古迹、名木古树等重要资源； ＊相邻地段的建设状况。 （2）用地的规划控制 ＊用地性质和土地的相容性规定； ＊允许的开发强度（建筑容积率、建筑密度）； ＊绿地率； ＊主要车行出入口方位、机动车停车泊位数； ＊用地红线、建筑后退红线、绿线要求； ＊代征市政用地要求； ＊建筑限高、限宽，以及对于体量、形式、色彩、风格等的限制性规定； ＊须配置的公共服务设施、市政基础设施的要求； ＊相邻地段的规划设计和开发前景等外部因素。 六、房地产项目的不确定性分析 1.不确定性因素分析 影响房地产项目的不确定性因素主要有： ＊售价和租金； ＊土地成本：其中比较难预料的是拆迁补偿费、安置补助费等具有较大弹性的开支； ＊建造成本：如果开发商与建筑承