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第七章 房地产开发 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开发与城市规划的相互关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。 第一节 城市开发与城市规划 一、城市开发 房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。 （一）城市的定义 城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。就其性质来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。每一座城市都有其确定的地域范围，在这一定的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，两者是一种“点”与“面”的差别。第二，规模经济性。城市是商品经济发展到一定阶段的必然产物，城市由小变大的过程也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。因此，城市首先应该是一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展，城市发展就失去了动力。第三，社会复杂性。城市作为一种特定的生产关系的载体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂的社会关系形式。但是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维方式下构成与农村不同的社会群体。因此，我们将城市定义概括为：城市是历史上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质系统。 （二）城市的功能 城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。 一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能。主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门。我国东北地区不少城市，如沈阳、鞍山、本溪、大庆等，它们都是我国重要的工业基地，对全国都有很大的影响，其主要功能体现在工业方面。所谓城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等。主要功能往往反映出城市的特征，体现了城市的特性，并决定着辅助功能，而辅助功能的发挥对主要功能也会产生重大影响。 我们研究城市的功能，着重是研究城市主要功能。城市的主要功能一般可分为经济功能、社会功能、经济和社会复合功能。以经济功能为主的城市往往表现为工业中心、金融中心、商业中心等，以社会功能为主的城市往往表现为行政中心、教育文化中心等，更多的城市，尤其是一些特大城市、大城市往往表现出较强的综合功能。 一个城市的功能定位，在较长的时间内会对城市建设产生较大的影响。然而，一个城市的功能定位也不是一成不变的，随着国家与地区经济发展战略的不断调整，城市的功能定位也可能发生相应的变化，从而引起城市产业结构的变动与调整。这就意味着城市建设的方向与重点也会有所变化，作为房地产业也会从中受到较大影响。如上海市随着由工业中心城市转向国际经济、金融、贸易等中心的战略实施，城市建设的速度突飞猛进，产业的空间分布格局也发生重大变化，给房地产开发带来了前所未有机遇。 （三）城市开发与建设 城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展。这一问题使得人们开始重视起城市的开发与建设。 城市拥有很多资源，如土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资源等，从广义上来说，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城市经济的发展发挥最有效的作用。城市开发的过程要靠城市建设来实现，也就是说需要通过制订科学的规划，分期分批地安排实施各个建设项目（如经济发展、住宅建设、交通电讯、市政公用、科技文化、园林绿化等），为完善城市的功能，提高城市的经济、社会和环境综合效益创造良好的条件。 对于城市这样一个具有集聚效益的空间地域系统，土地是其发展的最基础、最宝贵、最短缺的资源之一，因此，城市开发的出发点在于对城市土地的开发，即通过对土地使用的合理规划与高效利用，使土地级差发挥最大的作用，从而也使城市的各种资源获得最大的空间组合优势。 城市建设的重点在于城市的房地产开发建设，因为房地产开发为城