收楼入伙现场统一口径与疑难解答注意事项培训..doc

收楼入伙现场 统一口径与疑难解答、注意事项培训 第一部分：统一说词 一、此次交房的是哪幢楼？答：此次交房的是：4#楼5#楼住宅，实行分批交房。 二、此次交房是否具备有交房条件？答：根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交房，现4#楼5#楼住宅已达到双方约定的交房标准。 三、交房时间？答：XXXX于2007年12月31日起开始正式办理交房手续，因4#5#有接近百户客户要办理交房手续，在同一时间内是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以本公司决定分批办理交房手续。 4#楼2007年12月31日～2008年1月5日 5#楼2007年1月6日～2007年1月10日 注:销售人员应尽力说服客户在规定的时间至收楼处办理相关手续，如个别客户一定要求提前办理，应提前请示XX批准后，方可办理相关交房手续。 四、关于有交房资格客户的审查 本次有交房资格的客户应是办妥销售部相关手续的客户（包括：按揭放贷、费用付清（购房款、四项费用等与该套房产相关的费用）） 五、关于未办理好按揭手续、余款未付等套房或商铺的客户交房事宜 关于未办理好按揭手续的客户得理如下。 如果是因客户原因（包括费用、按揭材料）未办理好按揭贷款手续的，豪迈公司坚决不予交房。 如果在交房前未办理好按揭贷款手续的，如客户已全额付清首付款，接揭材料齐全，并通过银行审查认可的，与豪迈公司签属一份《承诺书》后可提前使用。 六、关于交缴物业管理费用的说词 1、业主在办理收楼手续的当天（以商品房买卖合同约定的交付时间，且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费）一次性向物业公司预交 1年的物业服务费； 2、预存水电费（开户费或水/电周转金）：500元/户。 3、装修保证金：1000元/户 七、如业主在交房验收时房屋出现问题的处理 业主在验房收楼时将有豪迈公司和物业公司共同组成的验房小组同时参与进行交房验收，如发现问题，业主可将意见向验房小组反馈，验房小组将统一报豪迈公司视实际情况统一整改。 第二部分：相关情况解决办法 一、验证 1、业主未带身份证原件 询问其是否携带其它证件，如：护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（台湾籍）、军人证（现役军人）均可作为有效身份证件。 如均未带，应向其解释：无法办理收楼入伙手续，指引其携带有效身份证件再来办理。 2、业主委托他人代办收楼入伙手续 应出具：业主授权委托书（须有公证处公证书）原件、业主身份证原件及代办人身份证件原件，同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致。 3、业主委托他人代办收楼入伙手续，而无授权委托书 无业主授权委托书，代办人则不能代办收楼入伙手续，须向业主和代办人委婉解释说明。 4、业主为未成年人的 应由其法定监护人代为办理，并需要出具《法定监护人公证书》、未成年人及其父母户口簿原件、出生证明复印件2份。 二、签约 1、如业主询问“《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》有何区别？” 《业主临时公约》规范全体业主的公共行为，《前期物业管理服务协议》明确物业公司与业主双方的权利与义务，明确物业服务内容、服务标准和服务费用。 2、如业主询问“《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》有效期到什么时候？” 《业主临时公约》有效期：业主大会成立以后修订新的《业主公约》。 《前期物业管理服务协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止。 3、如业主提出“是否可先验房再签约？” 为了提高收楼入伙效率，把签约手续放在验楼手续之前。 签约之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改。 如业主仍坚持，可请现场公司领导处理。 4、为什么要填写《入住登记表》？ 原因有两个： A、管理处建立业户档案，以便更好地为业主服务； B、派出所户藉管理部门户籍管理要求。 5、业主询问为什么要签订《房屋装饰装修管理协议》？ 为维护全体业主的共同利益和小区的公共秩序，为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督，保证装饰装修工程质量和安全，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，明确房屋装饰装修管理规定。 三、收费 1、如业主提出“是否可先验房再交费？” 为了提高收楼入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前。 交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改。 如业主仍坚持，可请现场公司领导处理。 2、如业主询问“管理费按实际面积还是建筑面积？” 业主入住时，物业服务费按《房屋买卖合同》载明的建筑面积计算，取得《房产证》后物业服务费按《房产证》面积计算。