广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能..doc

凯旋新世界广场 广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能 调 研 报 告 ND联合工作组? 2002-1-13 目 录 第一部分 调研结论 ……………………………………………………………………………………………………4 一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用 …………………………………………………………………4 二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用 ………………………………………………………………………5 三、综合结论 ……………………………………………………………………………………………………………5 第二部分 商业配套建议方案 …………………………………………………………………………………………6 一、会所 …………………………………………………………………………………………………………………7 二、住宅商业配套设施 …………………………………………………………………………………………………8 第三部分 项目概述 ……………………………………………………………………………………………………8 一、调查对象 ……………………………………………………………………………………………………………8 二、调查方式和时间 ……………………………………………………………………………………………………9 三、调查内容 ……………………………………………………………………………………………………………9 第四部分 高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析 ……………………………………………………11 一、高档住宅 …………………………………………………………………………………………………………11 1、天誉花园 …………………………………………………………………………………………………………12 2、帝景苑 ……………………………………………………………………………………………………………13 3、星汇园 ……………………………………………………………………………………………………………15 4、碧海湾 ……………………………………………………………………………………………………………17 5、中海锦苑 …………………………………………………………………………………………………………18 6、丽景湾 ……………………………………………………………………………………………………………19 二、高档公寓 …………………………………………………………………………………………………………21 1、中信广场公寓 ……………………………………………………………………………………………………21 2、新大厦国际公寓 …………………………………………………………………………………………………22 3、远洋明珠 …………………………………………………………………………………………………………24 第一部分 调研结论 根据本次调查的结果，从配套与住宅产品的结合程度与房地产发展的状况对调研样本楼盘配套的特点从以下方面进行归纳： 会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用； 配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用； 综合结论。 会所功能及服务特色对楼盘定位和销售的作用 本此所调查的9个楼盘的会所，呈现以下特点： 会所面积呈两个层次，豪华会所面积近万平方米，普通会所面积在2000～5000㎡之间。 会所建筑风格以欧美建筑风格为主，但风格特点不明显，差异性较小。 会所多设置在楼层内，不单独设置，会所的功能较普通，不具备明显的主题特色，仅是生活配套的一个补充，满足休闲生活的基本要求。 会所的服务功能不够齐全，服务意识不够，且有些会所收费对业主较高，没能体现业主至上的精神。 会所的经营方式分对内、对外经营，如中海锦苑采用会员制，出租方式经营，对内经营收费普遍较高，不利于吸引客户消费。 会所服务内容多以运动、休闲、饮食、娱乐为主，缺少针对楼盘定位的独特点的服务项目，对楼盘的客户群的特殊需求满足不够，不具备个性化。 会所的个性化不足对楼盘定位构不成有力支撑，因而在销售中的促进作用大大减少。 本次调查的楼盘多以有出租市场前景的公寓住宅为对象，会所所针对的客户群层次差别大，有个性，因而会所功能的设置、建筑风格、经营方式在吸引投资及租赁人士的兴趣上起到很大的作用。 会所的档次与服务内容代表业主生活的品味和品质，如果与目标客户群的自我定位取得一致，则会所楼盘的销售带来良好的促进作用，当然这也离不开楼盘，质素的高水平。 二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用 楼盘的配套设施除了与楼盘的