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如何购买土地使用权 　　2001年1月15日20：30分，四套播出。　　主持人：今天的节目，向您讲述深圳市合水口村一起土地转让合同纠纷案。通过这起纠纷案，您可以了解到，到大陆购买土地使用权的相关法律规定和法律渠道。　　90年代初期，许多台商来到祖国大陆投资建厂。在一些特区的农村，呈现出抢购土地的现象。　　由于缺乏土地管理法的常识，有些台商直接向农村的村民委员会购买土地。台湾乔福泡绵有限公司在1992年就与深圳市宝安区合水口村村委会签订了一份购买土地使用权的协议书。协议书中写明，乔福泡绵有限公司购买合水口村7000平方米土地，交付首期定金189万元（人民币）。　　合水口村村长麦玉辉：1992年，乔福泡绵有限公司到我们村买土地。当时签了土地的协议书，交给我们村委会189万元（人民币）。他是来这里买地、盖厂房，来生产泡绵。不是我们没有提供给他，而是他可能因为其他的原因，而没有拿这个土地来发展，来盖厂房。那么到了后来，他没有过来，一拖就拖了几年了。从92年到现在，人家要解决的，在94、95年处理土地历史遗留问题的时候就解决掉了。　　台湾乔福泡绵有限公司向村委会交纳了首期定金后，并没有依照合同所约定的，来合水口村投资建厂。事隔8年，台湾乔福泡绵有限公司以要求退还土地使用权转让费为由，将合水口村村委会告到深圳市宝安区人民法院。经法院调解，原告与被告达成调解协议书。　　记者在采访中了解到，90年代初期，在广东省的一些农村，像台湾乔福泡绵有限公司这样，直接到农村村民委员会购买土地的现象并不少见。深圳市规划国土局负责人，就这一情况对记者解释说：　　深圳市规划国土局法规处副处长张全江：原来很多台商，第一他不了解大陆的土地政策。认为找一些村民、村委会直接谈。谈好了，把集体所有的土地双方签订一个协议，我用你多少土地、盖什么厂房，以为双方谈好了，就可以成交了，就可以投资办厂了。那么按照我们现在新的国家的土地法的规定，像这种私下里买卖土地的行为，甚至要受到国家刑法的处罚的。但是在90年代初出现了很多这样的例子。在深圳国土局，作为土地、房地产规划主管部门，接触到这种例子是非常多的。　　1994年，深圳市规划国土局针对这一情况，成立了“处理土地历史遗留问题办公室”，对90年代初期非法买卖土地的行为依法做了统一处理。深圳市规划国土局对购买商购买的土地面积和交纳给村委会的金额进行了审核。确定认可后，依照国家有关规定，计算企业所应该交纳的土地使用费。如果该企业当年所交纳的金额不足，再向政府补交一定的土地使用费。在当地政府同意该企业继续经营的条件下，为企业补办了购买土地使用权的合法手续。许多当年购买手续不合法的企业，都通过这一措施，完善了合法手续。　　主持人：刘教授，我们看了刚才这个节目，我们认为双方当事人在这起纠纷当中都负有一定责任。首先我们来问一问这个台商，他的错误的起因在哪里？　　北京大学刘瑞复教授：合同双方的主体不合格。就是说，双方当事人没有签订土地出让合同的资格。为什么这样讲呢？因为农村集体经济的土地属于农民集体所有，如果涉及到建设用地的，应当经过国家征购、国家征收。然后由土地使用人和土地管理部门签订合同。　　主持人：也就是说，台商购买这个土地就是非法的。　　刘教授：是非法的，所以说双方当事人不具备这个条件。　　主持人：对于我们台商朋友来说，如果他想取得某一块土地的使用权，他应该怎样去办呢？他应该通过怎样的渠道去办呢？　　刘教授：台商来办理独资企业的，法律是这样规定的。就是说，由所在地的县级以上人民政府根据当地的具体情况加以安排，或者按照《城镇国有土地出让或转让暂行条例》的规定去取得土地出让权。程序呢，程序是这样的。就是说，在企业营业执照取得30日以内。1个月。1个月以内，可持批准证书和营业执照到土地管理部门办理去办理土地使用手续，从而获得土地使用证书。从这个案例看，他在程序上、内容上都不符合法律规定。就是说，企业还没有办，就先买了一块地，而且买的是集体农民所有的土地。　　主持人：简而言之，我来理解您刚才的论述。如果我们的一个台湾同胞看中了一片土地，他希望购买这个土地的使用权，他首先应该和当地的土地主管部门取得联系，通过他们这种渠道再来办有关的手续。　　刘教授：另一种情况呢，就是台胞回乡定居，他需要使用土地建设住宅的。首先向集体经济组织和村民委员会提出申请，申请经过通过以后，报乡政府、由乡政府审批。　　主持人：在新颁布的《土地管理法》中，对有偿转让土地以及农业用地转为工业用地有些什么样的相关规定呢？　　刘教授：耕地和基本农田的保护方面规定的更为严格，是这次《土地管理法》修订的重点。任何单位或个人，如果需要建设用地，他所取得的必须是国有土地，就是不存在农民集体所有的土地的