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一、物业服务合同（是整个物业管理关系的核心） （一）、前期物业服务合同 （P.48） 概念：业主大会成立前------------ 合同当事人：建设单位、物业服务企业。 合同期限：可以约定期限。但期限具有不确定性。 终止：一旦业主大会选聘了物业服务企业，物业服务合同生效的，就自动终止。 （二）、物业服务合同 1、合同主体：是物业服务企业，业主。（一般是业委会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订合同。） 2、订立物业服务合同前提是业主大会成立。业主大会召开的二个条件,是否满足了其中的一个。 （小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年） 业主大会可以决定哪些事项p.16（其中选聘和解聘物业服务企业） 3、服务合同的内容、标准.（来判断物业服务企业的管理是否按合同的约定进行服务。） 4、物业服务合同终止。（1）终止的几种原因： P.51 期限届满， 双方协商一致 -----。 （2）终止时，原物业服务企业应当做好哪些工作？ 移交工作。移交的双方：移交方为原物业管理机构 ，承接方为业主大会或物业产权单位 移交的内容：物业资料（竣工验收资料和公共设施维修养护资料等）、物业共用部位及共用设施设备工作的交接（包括物业管理用房等）、人、财、物移交。 5、签订了物业服务合同后，新物业服务企业又如何进行接管？ 第一，物业查验的内容P.55 （1）物业资料（2）物业共用部位、共用设施设备及管理现状（3）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况（4）其他内容，如物业管理用房等。 第二，物业的交接。移交的双方：移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理机构 。 第三，交接的内容：物业资料、物业共用部位及共用设施设备工作的交接、人、财（各项费用）、物（物资财产）的承接 应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。 二、物业服务企业 1、物业服务企业特征p.6 2、物业服务企业的资质条件P.7 ，不同资质允许承接物业管理范围（法律文件P75） 3、物业服务企业签订合同后，对接管项目的物业即房屋及配套设施设备和相关场地进行验收，并对相关资料进行核对验收。（上海市住宅物业管理规定法律文件P37） 查验的内容（主要为物业共用共用部位、设备设施。） 、方式（一般有核对、观察、使用、检测和实验） 4、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。40条。履行物业维修养护的义务。65条。 （上海市住宅物业管理规定法律文件p36、p40） 5、发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做？ （1)物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。（上海市住宅物业管理规定法律文件p38） (2)（法律文件p139对正在实施的违法建筑的搭建行为的发现、劝阻和报告的第三点）“物业房屋企业发现业主正在实施违法搭建行为的，应当按相关行政管理规定或者依据物业房屋合同、《临时管理规约》 《管理规约》的约定，在第一时间采取有效措施坚决予以劝阻、制止，并向其发出《违法建筑整改通知书》 (3)物业服务企业在落实日常管理和房屋装饰装修管理过程中，如发现本小区有违法垄断装修业务的团伙、单位或个人及正在发生的情形的，应立即报告当地公安机关，同时制作《违法垄断装修行为情况报告表》，报房管部门备案；如知而不报、隐瞒不报或不及时报告的，视为管理不善或失职。 6、在物业服务过程中经常会有些业主因为这样或那样的理由而拒交物业服务费，作为物业服务企业，应当如何面对？ 分析原因，查明情况。业主的不满主要针对哪些方面，要严格自查、整改。 对仍不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。 三、物业费用管理 1、包干制与酬金制含义。P65 包干制是指业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 2、包干制与酬金制下物业服务费成本（支出）构成。p66 3、在采用包干制、酬金制的收费形式下，物业服务企业的经济效益。P.65 包干制形式下，物业服务企业的经济效益与管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。 如果采用的是酬金