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目 录 第一章 项目物业的基本情况 第二章 物业服务总体设想和策划 第三章 管理人员配备方案及管理方案 第四章 物业维修和管理的应急措施 第五章 社区文化活动的开展与服务 设计单位：重庆市建筑工程设计院有限责任公司 施工单位：重庆市沙坪坝区第六建筑工程公司 重庆巨能建设集团建筑工程有限公司 该项目总占地面积12181平方米，总建筑面积38521.24平方米，其中住宅 30339.52平方米，商业经营用房427.97平方米，车库 9346.9平方米，共188个车位。共有房屋2栋，住宅347户，全部是高层建筑。 二、 客户需求与项目定位 森柯·香榆园二期处在渝北区康城路，交通便捷，周边居住群体层次参差不齐，结合项目前期工作具体实情，我司提出管理理念分四个层次： 1．经营管理，近年来，物业管理发生了很大的变化，从以前简单的设施设备和环境卫生管理，发展到物业经营管理，过去看重的是最大保值率，而现在看重的是增加利润、创造利润，管理组织也从简单的功能组织发展到以顾客为中心的多元化服务组织，物业管理要放开眼光，拓展视野，不断引入新技术，新理念提高服务品质，使森柯·香榆园二期保值增值，获得最大收益率； 2．资产管理，即物业的硬件管理。依照科学的管理方法确保楼宇和配套设施的技术状况和安全性能，延长其使用寿命，延缓其重置周期，使物业资产得以更有效的保值增值。 3．物业功能的最大化和完善化。它促使物业的预想功能能够实现，并能不断扩展，不断完善，建立相应的服务流程和品质控制体系，使业主得到最大程度的安全舒适和方便，具有相当的丰富性。 4．物业的人文建设。它在最终意义上实现个性化设计的结果，良好的具有独特品味的人文气氛才能真正满足精神依存的需要，这是树立物业口碑的精神源泉。 三、 管理服务理念 1、对开发设计理念的认识和理解 ——规划布局秉承人与自然和谐原则 “森柯·香榆园二期”以其独有的地理位置彰显个性以及与众不同，留给人们极深刻的印象。它的发展是根据地域和层次的不同呈现迥异的特色，并具有强烈的个性和可识别性，可从三个方面归纳： 1）有机的、自由的规划； 2）尺度亲切的空间； 3）多种建筑材料及形式； 2、对本项目的总体构思 针对“森柯·香榆园二期”物业管理环节的各个要素，通过周密的市场调研、文案资料消化和吸取，深入挖掘居民生活、工作、交际等活动需求，充分融合建筑与艺术的结晶，以及必威体育精装版的物业管理服务理念确立整体设想和思路。 第二章 物业服务总体设想和策划 一、物业管理总体设想 重庆市渝北区诚信物业管理有限公司自成立以来，本着“全心全意为您服务”的服务宗旨，秉承“真心服务每一天”的服务理念，倡导“认真做事，只能使事情做对；用心做事，才能使事情做好”的工作作风，以“心系业主、真诚服务；打造品牌；追求卓越”的质量文针为企业发展目标，在激烈的市场竞争中，稳步发展。公司十分重视优良管理与服务品质的培育。形成一套独特的、适合本项目的、科学的管理体系的管理服务标准，并以此指导和规范我们的每一项管理和服务工作的落实与推进。 公司承诺以业主为关注焦点，为他们创建一个安全、舒适、宁静、优美的环境。为此，我们不断改进管理和服务水平，并以和谐发展为目的，将积极参加安全文明住宅小区， 本公司现为重庆市江北区物业管理协会会员单位。我们承诺：“全心全意、以人为本。诚信服务、讲求实效。团结拼搏、再展宏图”并严格执行国家和地方相关政策及法规。 二、服务标准与内容 物业服务的标准与内容，是今后服务工作的指导思想，根据《前期物业服务合同》和楼盘的实际情况，我公司拟定的物业服务方案与内容 1、房屋完好率 承诺指标 ≥98% 测定依据 完好、基本完好房屋面积/建筑面积*100% 质量保证措施 制订详细的房屋维修养护计划，并严格执行； 房屋的巡查、保养频率及质量标准化分解到个人； 日常维护检查与定期维修巡查相结合，保证良好状态维修； 维修资金的妥善管理与使用。 2、维修工程质量合格率 承诺指标 ≥99% 测定依据 质量合格的维修合格单数/总维修单数*100% 质量保证措施 加强对维修技工的专业培训，维修人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修； 维修工程实行业主、客户质量签收制度； 加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认； 较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案。 3、绿化完好率 承诺指标 ≥98% 测定依据 完好绿化面积/总绿化面积*100% 质量保证措施 制定科学的绿化养护计划，并严格执行； 每周定期对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为考核依据之一； 定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增加业主爱护绿化的自觉性。 4、清洁、保洁率 承诺指标 ≥99% 测定依据 清洁保洁达标面积/清洁、保洁