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鞍山市保障性住房建设项目可行性研究报告 我国保障性住房建设的政策环境 保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象，建设标准，销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用房、政策性租赁住房以及廉租房等。 推进保障性住房建设的政策背景 近年来，我国房地产市场一直存在总体供不应求和供应结构不合理两大基本特点，市场总体供应量的偏紧决定了房地产市场中长期的发展空间巨大，而供应结构不合理的不断加剧则使得当前加大保障性住房供给的任务迫在眉睫。中国的房地产市场中、高档房，大户型住宅的供应量大，而针对普通老百姓的小户型，低价位商品房的房源较少，尤其是保障性住房供给严重不足，以2008至2010年批准销售的90平方米以下商品房为例，北京占比为29%，上海为35%，鞍山市为33%。 最近几年，房价上涨过快，住房问题日益成为严重的社会问题，影响了政府公共形象、社会稳定和经济发展。住房不是纯粹的商品，具有公共产品的特性，只有加快保障性住房建设，形成“双轨供应”，才能从根本上解决住房问题。目前我国具有保障性住房含义的住房共计1500万套，仅能覆盖7%左右的城镇家庭，如果要进一步达到覆盖30%左右的城镇中低收入家庭，实际的供需缺口约5000万套左右（换算成面积，约为25亿平方米，不考虑土地购置成本，需投资5万亿左右）。2010年保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万套，是历年来力度最大的一年。 2010年，住建部《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确了2011年建设保障性安居工程任务为1000万套，目前辽宁省开工的已经达到91%以上，鞍山市已经全面开工。这意味着2011年全国保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。 根据现行规定，保障房建设资金主要来源于财政转移支付，住房公积金增值净收益，土地出让金按比例投入等。社会资金参与程度有限，存在着巨大的资金缺口，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2010]275号）中明确表示“继续支持房地产开发企业承担中低价位，中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求”“鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设中长期贷款政策”。 辽宁省及鞍山市关于保障性住房的相关政策 根据辽宁省保障性安居工程领导小组《关于进一步做好全省保障性安居工程工作的通知》（辽保居发［2011］8号）第四条规定：“目前国家和省补助资金已经基本到位，开发银行贷款也将在近期到位。下一步的关键是市县政府配套资金要及时到位。一是土地出让金净收益提取不得低于10%;二是住房公积金增值净收益要全部用于保障性住房建设和发放廉租住房租金补贴；三是地方债券要优先用于保障性安居工程建设；四是财政预算安排的资金必须足额到位”。 鞍山市政府制定《鞍山市廉租住房管理办法》，《鞍山市公共租赁住房管理办法》，《鞍山市保障性住房准入及退出办法》，使全市保障性住房工作有法可依、有章可循、实现保障性住房工作科学化、规范化、法制化。 3．保障房建设项目投资机会分析 基于以上分析，我们认为，当前的保障房建设提供了一个符合政策导向，大容量、安全性高的投资领域。首先，保障房投资对应的成果为低成本的住房产品，具有极大的安全度。第二，限价房，经济适用房拥有产权可上市销售。第三，通过设计合理的产品方案进一步提高投资安全性。最后，地方政府财政实力不断增强，履约能力提高。 二. 项目背景 根据《鞍山市2011年保障性安居工程实施方案》规定，2011年四城区内保障性安居工程任务是：新建廉租房1650套，新建经济适用住房2000套，新建公共租赁住房1200套，新建限价商品房500套，其中，廉租房，公共租赁住房，铁东区新建廉租住房420套，公共租赁住房300套；铁西区新建廉租住房420套，公共租赁住房300套；立山区新建廉租住房420套，公共租赁住房300套；千山区新建廉租住房390套，公共租赁住房300套。 2011年7月 22日鞍山市城乡建设委员会经鞍山市人民政府授权，与中天银都（辽宁）建设工程有限公司签署了《鞍山市公租房、廉租房、保障性住房项目BT模式建设合同》，明确以BT模式实施2011年公租房、廉租房项目建筑面积为16.1万平方米。汤岗子新城汤4至汤11号地块保障性住房项目，建筑面积：约150万平方米（详见附件），合计166.1万平方米。同时对其它成熟地块也可采用BT模式建设。项目内容包括：完成建筑红线范围内的地下障碍物及地基处理、小区住宅、共建及配套道路、景观、绿化、电力、通讯、给排水、煤气、供暖管线等全部内容（详见项目设计施工图）。一期项目建设（已于2011年6月份开工）16.1万平方米的公租房和