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? 2007青岛市新《物业服务收费管理暂行办法》问答集锦 一、为什么要重新制定《物业服务收费管理暂行办法》和《住宅物业服务分等收费标准》？我市现行的物业服务收费规定是依据《青岛市物业管理收费规定》（青政发[2000]132号）规定执行的，而该规定又是依据原《青岛市物业管理条例》（1998年11月20日市十二届人大常委会第六次会议通过）制定的，这些规定为我市物业服务收费走向规范化、法制化奠定了良好的基础。?现行规定物业服务收费有三种管价形式，即物业管理的公共性服务项目实行政府指导价；电梯运行费、二次供水运行费、中央空调运行费、热水供用费等实行政府定价；物业管理的特约性服务项目实行市场调节价。随着物业管理行业的迅速发展，业主权维权意识越来越强，特别是2003年9月1日国务院《物业管理条例》的实施，2005年11月25日《青岛市物业管理条例》的重新修订，国家发改委和山东省物价局也对物业管理收费都分别做了规定，我市现行的物业收费管理规定与新的法规、政策规定有抵触，原《住宅小区物业管理公共性服务费指导标准》（青价房[2000]336号）是一种捆绑式收费标准，权责不明晰，容易造成业主和物业管理企业的纠纷，已不能完全适应目前物业管理的实际情况，根据2006年1月1日实施的《青岛市物业管理条例》的规定和山东省物价局的授权，市物价局会同市国土资源房管局对我市物业服务收费现状进行了调研，并多次召开物业管理企业、业主委员会等有关人员参加的座谈会，同时借鉴其他城市物业服务收费管理的先进经验，结合我市实际情况，制定了我市《物业服务收费管理暂行办法》、《住宅物业服务分等收费标准》和《住宅小区停车服务收费指导标准》，并确定于2007年3月1日起施行。二、《办法》的基本内容是什么？?《办法》共分33条，主要包括以下内容：制定《办法》的政策依据、适用范围、职责分工、遵循的原则、管价形式、计费方式、物业服务成本构成、计价单位、付费起讫时间、明码标价等。其中，对采用包干制计费方式的住宅物业的物业服务收费实行政府指导价，其物业服务收费标准由业主与物业管理企业在政府规定指导标准范围内协商确定；其他物业的物业服务收费实行市场调节价，其物业服务收费标准由业主与物业管理企业协商确定；对配备有中央空调、电梯和二次供水等设施运行费用的管理重新进行了规定。《办法》同时还对物业管理区域内的停车服务收费、装修垃圾清运费和特约服务收费等进行了规范，明确了业主与物业管理企业的权利和义务。三、制定《办法》有哪些政策依据？制定《办法》的政策依据是2006年1月1日实施的《青岛市物业管理条例》、《国家发改委?建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）。四、《办法》制定遵循的原则是什么？《办法》制定遵循的原则是：“?政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”。五、物业服务收费有哪几种计费方式？《办法》规定，物业服务收费有两种计费方式，一种是包干制，一种是酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。六、物业服务收费有几种管价形式？《办法》规定，物业服务收费有两种管价形式，即物业服务费用实行包干制的住宅物业，物业服务收费实行政府指导价；其他物业（包括非住宅物业和物业服务费用实行酬金制的住宅物业）的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价。七、住宅物业服务分等收费标准应如何使用？?住宅物业服务分等收费标准是基于“权责明晰、质价相符、自由选择”的原则上制定的，是一种“菜单式”的收费标准，我们在对本市30多个不同规模的住宅小区物业服务成本进行调查的基础上，将住宅物业服务标准分五大项，分别为综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务以及共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务五项；每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况，划分为不同等级，最高为一级；每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上浮不超过15%，下浮不限的浮动幅度内，由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度。住宅物业服务分等收费标准是一种指导性标准，物业服务收费标准（包干费用）为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和，每个物业服务项目的服务等级由业主自由选择，服务等级对应的收费标准由业主与物业管理企业协商确定，物业管理企业不能强制实施。八、住宅物