房地产估价(成本法)分析.ppt

某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期3年，贷款年利率3%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，求该土地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。 解：设可转让熟地价格为V 该荒地取得总价：1.2亿元＝12000万元； 土地开发成本和管理费用：2.5亿元＝25000万元 销售费用：V×2% 销售税费： V×5.5% 开发利润： V×10% 投资利息： 土地成本投资利息：12000×（1＋3%） 建设成本和管理费用利息：25000× （1＋3%） 可转让熟地总价：V＝12000＋25000＋ V×2% ＋ V×5.5% ＋V×10% ＋ 12000×（1＋3%）3 ＋ 25000×（1＋3%）1.5 3 1.5 7、适用于旧的房地产的基本公式： 旧的房地产价值 ＝房地产重新构建价格－建筑物折旧 ＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格－建筑物折旧 旧的建筑物价值 ＝建筑物重新构建价格－建筑物折旧 某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元／平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。 解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V） 0.25 建筑物重新构建价格的求取方法 单位比较法 以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建安工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行适当处理后得到建安工程费的方法。 分部分项法 把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部或者分项工程数量乘以对应的单位价格或成本后相加得到建安工程费的方法。 建筑物重新构建价格的求取方法 工料测量法 把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建安工程费的方法。 指数调整法 利用建安工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建安工程费调整到价值时点的建安工程费的方法。 主要用于检验其他方法的测算结果。 8、建筑物折旧的概念： 建筑物折旧： 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。 建筑物折旧＝建筑物重新构建价格－建筑物市场价值 8、建筑物折旧的概念： 建筑物折旧的原因： 物质折旧： 自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏 8、建筑物折旧的概念： 建筑物折旧的原因： 功能折旧： 功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等； 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等； 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效成本。 8、建筑物折旧的概念： 建筑物折旧的原因： 外部折旧： 也称经济折旧，是指建筑物意外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。如区位环境变化、交通拥挤、城市规划改变等。 9、建筑物折旧的求取方法： 年限法（直线法、成新折扣法）、市场提取法、分解法 直线法公式： 建筑物现值=重建价格×[1-(