怡璟湾营销方案BY合富解析.ppt

方案构成 第一章 总体市场分析 第二章 区域市场分析 第三章 住宅总体推广战略 第四章 总体部署 近年出台政策 2009年政策回顾——从“扶持发展”到“防止房价过快上涨” 2009年政策回顾——再到“二套房贷”的微妙变局 房地产市场在2009年经历了回暖——疯涨的过程。 2010年房地产政策影响分析 政策分析小结： 城市规划 城市建设重点 重点开发地区：蟠龙、凤岭、龙岗北、高新、罗文、沙井、那洪和安吉8个片区。 重点改善地区：中心组团和埌东、友爱、东沟岭、仙葫西、亭洪、富宁、大沙田和蒲庙8个片区。 重点生态治理和培育地区是：青秀山风景名胜区、五象岭森林公 园、良凤江森林公园、南湖公园，邕江两岸滨水区域、朝阳溪、竹排冲、心圩江、可利江、八尺江等内河水系沿岸，以及金沙湖、天雹、罗文、大王滩、龙潭、银 岭、老虎岭等7个水库周边和邕江上游重点水源保护区域。 小结： 南宁市在未来将持续东建西扩发展，项目所在的城西组团罗文片区将得到重点开发发展。 从规划可见，城西组团将成为科研教育中心、文教基地、高新技术产业基地和花园式居住新城，并且是南宁市重点水源保护区将利于本项目获得良好的市场前景。 区域内板块划分 根据西乡塘区区域内楼盘分布的密集度和呈现的片区同质化特点，我们将西乡塘区划分为：城北区板块，相思湖板块，永新板块。 各板块住宅发展状况 项目所在板块分析 版块内各个在售项目都较本项目更为靠近成熟区域，享有便捷交通及配套。 目前在本区域内在售项目众多,分布在广西大学周边、科园大道沿线、相思湖周边。 本项目所在的路段上目前无商品房项目在售，仅有昌泰清华园一个经济适用房项目在售，。 项目所在板块分析 本区域未来新增项目集中在科园大道沿线及相思湖以西片区，以中小规模项目为主，区域竞争市场进一步向西扩张延伸。 由于受到政策的限制，未来本片区的户型产品仍将以90平米以下的紧凑实用户型为主。 推广策略大思路 品牌战略：以品牌带动项目发展 推广策略大思路 体验战略：体验式、实景样板营销 体验战略：环境体验——外部环境 现场外围包装：2010年2月10日 体验战略：环境体验——外部环境 现场外围包装（夜间）：2010年2月10日 体验战略：环境体验——外部环境 道旗完成时间：2010年2月10日 体验战略：品质体验 体验战略：品质体验 体验战略：品质体验 体验战略：品质体验 体验战略：服务体验 个性化前期物业现场服务体验 体验战略：服务体验 骋望地产社区大巴 推广策略大思路 温情战略：老业主资源的温情挖潜 销售策略——事件活动营销策略 销售策略——事件活动营销策略 销售策略——事件活动营销策略 销售策略——事件活动营销策略 销售策略——事件活动营销策略 销售策略——阻挡营销策略 销售策略——阻挡营销策略 户外拦截：重新加栽种项目沿线鲜艳花草植被，同时通过灯光映照，区别于周边形象。现场围墙包装，现沿街植被形成鲜明形象。 销售策略——活用媒体炒作策略 销售策略——利用“羊群效应”，采用爆炸式销售策略 推货部署 住宅推货部署 推货量分析 项目开盘条件 1、现场展示工作完成 将项目的中庭的园林、、会所、工地形象墙、实体外立面、架空层及电梯大堂、实体样板房、工程样板房、看楼通道全部进行展示 2、宣传物料、资料完成 3、足够的宣传储备期 4、物业公司及相关服务项目收费标准确定 5、各项装修标准、硬件设备确定 6、 获得预售许可证 法律规定，略。 首期推广部署 首期推广部署 首期推广部署 首期推广部署 首期营销部署 首期营销部署 首期营销部署 各阶段推广策略 1、前期（2009年2月——2010年7月） 重点塑造形象，以项目定位价值抢占片区市场至高点。 前期以不可复制的“前景规划”区域、项目的唯一的定位进行炒作，塑造项目形象和开发商升级的市场挂念，抢占销售主动权，营造卖方市场环境。 策略配合重点： 高调树立形象 前期利用户外形象广告及包装展示，树立项目高度，加强品牌形象的市场信任度和美誉度，同时预告本项目入市。 前所未有的全景园林的展示，具有重磅炸弹的轰炸力震撼市场。 板块炒作造势 开盘前与政府相关部门及各大主流媒体合作，全方位炒作区域定位价值、完整描绘区域无限前景，并结合项目进展情况举办形象推广类的营销活动。 各阶段推广策略 2、中期（2010年8月——2010年12月） 侧重定位核心卖点的解读宣传，突显项目个性的差异化。 中期整个项目推广已全面展开，此时具备了品牌形象的价值认知基础，需要充分的展现出本项目的主题卖点和个性，因此定位主题的阐述和延展则是此阶段的重要任务。 策略配合重点： 紧抓个性化推广价值 本项目所处区域定位、同时拥有一线纯粹江景、风水宝地是本项目最值得重点挖掘的三大核心价值。 善用事件