[第八章房地产估价.docx

第八章房地产估价　　1.市场法的适用对象　　■适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目　　■不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目　　2.市场法的步骤　　■搜集交易实例　　■选取可比实例　　■对可比实例的成交价格进行适当的处理　　价格换算－建立价格可比基础　　价格修正－进行交易情况修正　　市场状况调整－进行交易日期修正　　进行房地产状况修正　　■求取比准0价格　　3.搜集交易实例　　■要求　　内容完整、真实　　数量上尽可能的多　　■内容　　交易实例房地产的状况　　交易双方基本情况　　成交日期　　成交价格　　付款方式　　交易情况　　4.选取可比实例　　■可比实例选取的四方面要求：　　可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目　　交易类型与估价目的相同　　成交日期与估价时点尽量接近　　成交价格是正常价格或可修正为正常价格　　■数量要求　　3～10个为宜。　　5.建立价格可比基础（五统一）　　■统一房地产范围　　■统一付款方式　　■统一价格表示单位　　■统一币种和货币单位　　■统一面积内涵和单位　　6.统一付款方式　　■将分期付款折算为在成交日期时一次性付清■ A～P或是F～P的换算关系　7.统一币种和货币单位　　■不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价　　■但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价　　8.统一面积内涵和单位　　■建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算　　■关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的　　建筑面积下的单价×建筑面积　　＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积　　＝使用面积下的单价×使用面积　　■根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。　　9.税费的非正常负担　　正常价格＝卖方实际得到的价格＋应由卖方负担的交易税费　　应由卖方负担的交易税费＝正常价格×应由卖方缴纳的税费比率　　正常价格＝买方实际付出的价格－应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率　　【重点难点】　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的　　10.市场状况调整的方法　11.价格指数　　■定基价格指数（尾首相比）　　估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数　　■环比价格指数（连乘）　　估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数（注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）　　12.房地产价格变动率　　■逐期变动率　　在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数　　■平均变动率　　在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）　　13.房地产状况调整的内容（三内容）　　■区位状况调整　　■实物状况调整　　■权益状况调整　　14.房地产状况调整方法　　■百分率法　　可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格　　■差额法　　可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格　　15.三种修正的归纳三种修正本质交易情况修正把不正常的交易调整为正常交易市场状况调整　　 （交易日期调整）把过去的价格调整成现在的价格房地产状况调整把别人的情况调整成自己的情况　16.比准价格的求取　　房地产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数　　17.房地产价格的综合方法　　■每一个可比实例经过三种修正和调整后，都会相应在地得到一个价值　　■将多个价值综合为一个价值的方法：平均数、中位数、众数　　18.成本法的适用对象　　■特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产　　■在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法　　19.成本法的基本公式　　■房地产价值=重新构建价格-折旧　　20.新开发土地公式　　■新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润　　新开发单宗土地的单价　21.新建房地产公式　　■新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润　　■新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润　　22.旧房地产公式　　■旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-