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物业管理实务 物业管理企业的特征：1独立的企业法人；2属于服务性企业；3具有一定的公共管理性质的职能 物业管理企业通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目来实现物业的保值和增值 共用设施设备的承接查验主要内容是安全防范系统；清洁工作日常管理检查主要部位：建筑物的内容外墙角、地面、顶棚、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等；物业企业的财务管理包括收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理；物业管理企业营业收入内容：1主营业务收入（物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入）2其他业务收入；物业管理企业营业成本包括：直接人工费、直接材料费和间接费用等；物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取帐款余额的0.3%~0.5%计提坏账准备金，计入管理费用；物业管理企业利润总额包括营业利润（包括主营业务利润和其他业务利润）、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入；物业移交资料产权资料包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告；售房款高层30%；多层20%提取； 物业管理制度主要有公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要内容不包括（C） A住管理B装修管理C行政管理D电梯使用管理； 物业服务企业公共安全防范管理服务的内容包括（ACD） A出入管理B负责治安管理C施工现场管理D配合政府开展社区管理E物业消防安全管理 错误：业主办理入住手续直接找经理；正确：应有专人负责办理入住手续 错误：业主办理入住手续的时间；正确：业主在接到入住通知书3个月内办理 错误：业主办理入住手续不齐；正确：应验证业主本人的身份证原件 错误：收费标准的批准机关；正确：收费标准应由物价部门批准 错误：维修基金可以缓交；正确：国家明文规定，业主入住时应缴清公共维修基金 错误：装修不办理手续；正确：业主在装修前应向物业服务企业提出申请 错误：装修前业主不交任何费用；正确：业主在装修前必须交装修押金，装修完按规定退回 错误：业主一次缴纳10年管理费；正确：国家规定，禁止一次性收取多年的物业服务费 错误：保安部派人来送钥匙；正确：应有管理处工作人员把钥匙交给业主 错误：业主拿到钥匙没办理手续；正确：业主应在收楼验收后，双方签字盖章方可交钥匙 物业入住准备工作应注意事项：1人力要充足；2资料准备要充足；3分批办理入住手续，避免因过分集中办理产生混乱；4紧急情况有预案 入住期间需注意的问题：1业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续；2因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理；3合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间；4办理入住手续的工作现场应张贴入住公告、业主入住流程图、各类标识牌，加快入住进程；5指定专人负责办理入住手续时的各类引导和咨询；6注意安全保卫以及车辆引导 清洁卫生服务内容包括：建筑物内公共区域清洁；建筑物外公共区域清洁；垃圾收集与处理；管理疏通服务；外墙清洗；泳池清洁；上门有偿清洁服务；专项清洁工作 清洁卫生管理制度主要包括：各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查及预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度 物业服务费成本（支出）构成包括：1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3清洁卫生费用；4绿化养护费用；5秩序维护费用；6办公费用；7物业管理企业固定资产折旧；8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9经业主同意的其他费用 物业服务费成本构成的注意事项：1要求详细，把具体消耗或支出费用分解的越具体，才越真实；2全面，不漏项；3测算依据准确，不用或少用估值； 物业管理档案的内容包括：物业权属资料、技术资料和验收文件，业主（或物业使用人）的权属档案资料、个人资料，物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录和物业管理公司行政管理以及物业管理相关合同资料。 物业管理企业档案保存期限的划分标准： 保存期限 时间 划分标准 备注 永久 无限期 凡是记载和反映物业、大型或重要附属设施设备及物业管理活动的基本历史情况，对物业维护和使用以及科学研究有长远研究参考价值的文件 1有关所管物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料，有关更新改造、大中小修的会议决议的文件、记录、验收报告和技术参数等文件； 2有关物业管理工作中产生的重要决议、决定、合同协议、通知、记录、工作计划、统计报表及相关的请示、报告等； 3业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件 长期 15~60年 凡是在相当长的时间内对所管理的物业及物业管理工作需要进行查考、经验总结的文件豫记录 1有关物业管理工作中的年度季度计划总结、报