[土地增值税计算方法.doc

（三）房地产开发费用中利息的计算： 1.《细则》规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。 2. 《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知》（国税函发[1995]110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。 3.国税函[2010]220号： （1)利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除 　（2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除 （3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。—— 选择一种 　（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4.财税字[1995]048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。 ★当前讲授★ 审核利息支出时应当重点关注： 　　①是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 —— 计算土地增值税时，将利息支出“从开发成本”中剔除 　　②分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 ——按照直接成本法分配。 　　③利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 土地增值税的计算方法： （1）增值额＝销售收入总额－扣除项目金额 （2）增值率＝增值额÷扣除项目金额 （3）选择适用税率：四档税率 （4）土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除率 扣除项目金额＝建造成本＋开发费用＋加计扣除额＋有关税金 ＝建造成本＋10％建造成本＋20％建造成本+5.5％销售收入总额 ＝1.3×建造成本＋营业税金及附加 前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。 ★当前讲授★ 3.关于房地产开发费用计算的变化 国税发[2007]132号第三十五条（八）： 在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。 4.国税函[2010]220号：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按税收规定的10％计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除，其余开发费用按5％扣除。 扣除项目的计算公式： （1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额＝（建造成本－已计入开发成本的借款利息） ×1.3＋与转让房地产有关的税金 ＝1.3×不含息建造成本＋营业税及附加 （2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额＝（1.25×不含息建造成本 ＋营业税及附加） ＋实际支付的利息 金融机构利息支出 ＞ 5%建造成本 据实扣除法 金融机构利息支出 ≤ 5%建造成本 比例扣除法 ★当前讲授★ （四）开发成本计算和费用分摊的要求 1.开发产品计税成本：是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 —— 开发费用的对象化 2.计税成本对象的确定原则。 成本对象：是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的承担费用的项目。 —— 开发成本的承担者（项目）。 （1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象。