第七章 成法.pptVIP

分解法——含义 1、分解法 是将建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个部分相加来求取建筑折旧的方法。 2、特点 分解法是求取建筑物折旧最详实、最复杂的一种方法。 分解法——思路图 分解法——物质折旧 物质折旧的求取方法 物质折旧项目分为：可修复项目与不可修复项目 修复：是指恢复到新的或者相对于新的状况，有的是修理，有的是更换 可修复：采用最合理的修复方案所付出的必要费用（含正常的成本、费用、税金和利润等等）小于或者等于修复后所能给原房地产带来的增值额。 修复费用≦修复后的房地产价值－修复前的房地产价值 重建：强调完全相同。 重置：强调同等效用。 2. 对于可修复项目，估算其在估价时点的修复费用作为折旧额 折旧额=修复费用 3. 对于不可修复项目 根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目： 短寿命项目的剩余使用时间≤建筑物的剩余使用时间 长寿命项目的剩余使用时间≥建筑物的剩余使用时间 短寿命项目在建筑物的剩余使用时间内需要（多次）更换，因此其折旧额计算方法为： 长寿命项目折旧额：建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或者剩余经济年寿命，利用年限法计算 4. 物质折旧额 物资折旧额=可修复项目的修复费用+短寿命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额 短寿命项目折旧额=短寿命项目计算了折旧的重购成本 长寿命项目折旧额=建筑计算折旧了的重购成本-可修复项目费用-短寿命项目计算折旧的重购成本 5. 案例（课本262页 例题7—7） 某建筑物的重置价格为180万元，经济使用寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率均为零。其计算该建筑物的物质折旧额。 解： 可修复项目的修复费用，即为门窗等损坏的修复费用为2（万元） 不可修复项目的折旧额 短寿命项目的折旧额，其中包括装饰装修与设备的折旧额 长寿命项目的折旧额 3. 该建筑物的折旧额 2+58+17.6=77.6(万元) 分解法——功能折旧 功能折旧的求取过程 一. 功能缺乏折旧 1. 可修复功能缺乏的折旧额的计算（采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取办法） 估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用） 估算在估价时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用） 将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，既单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额。 可修复功能缺乏的折旧额=单独增加功能费用—随同增加功能费用 案例（课本263页 例题7—8） 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现增设电梯需要120万元，而如果现在建造办公楼随同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯而引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。 答： 1. 该办公楼因没有电梯而引起的折旧（可修复项目缺乏的折旧额） 可修复功能缺乏的折旧额=单独增加功能费用—随同增加功能费用 既：120-100=20（万元） 2. 建筑物扣除没有电梯引起的折旧后价值： 建筑物扣除功能缺乏项目引起的折旧额后的价值=建筑物重建价格—建筑物因没有电梯引起的折旧额 既：2000-20=1980（万元） 案例（课本264页 例题7—9） 例题7—8应有电梯而没有电梯的办公楼，现增设电梯120万元，类似有电梯的办公楼的重置价格为2100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 解答 建筑物因可修复功能缺乏引起的折旧后的价值 =建筑物可修复功能缺乏的重建价格+建筑物重建时随同增加该功能的费用—单独增加该功能费用 =具有该可修复项目的“建筑物重置价格”—单独增加该功能的费用 =2100—120=1980（万元） 2. 不可修复功能缺乏引起的折旧额的求取办法 利用“收益损失资本法”（即求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值） 估算随同增加功能费用 将未来每年损失租金的现值之和减去随同增加功能费用，其所得剩值即为不可修复的功能缺乏引起的折旧额 不可修复功能缺乏引起的折旧额=未来每年损失租金的现值之和—随同增加功能费用 例题： 某商业项目由于设计失误未设计装备空调，由于结构原因已无法重新安装。故此每年造成租金的损失5万元，已知随同增加空调的店面价格为500万元，现有店面为450万元。收益率为10%。店面使用期限40年，求因功能缺乏且不可修复带来的