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青岛市写字楼市场调研报告 第一部分、项目宗地分析 第二部分、青岛写字楼市场分析 青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。 一、崂山商务区 崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。 崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。 崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。 1.1商务一区 项目名称 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 莱钢大厦 占地面积20亩，总建筑面积7.8万㎡，酒店40500㎡，28层五星级酒店和16层高档酒店式商务楼 2005年3月 在建，地基 2007年6月 数码科技中心 占地面积25亩，总建筑面积8万平方米。18层和27层，SOHO办公、酒店式公寓、写字楼、购物中心， 2004年12月 在建，10层左右 2006年9月 引黄济青 占地面积7100㎡，建筑面积19000㎡，绿化率18％，建筑密度36％。 在建，地基 盛和大厦 占地面积17.8亩，总建筑面积2.65万平方米 2005年6月 在建，8层左右 2006年12月 省重点大厦 占地面积20亩、总建筑面积5.4万平方米 在建，地基 省科学院 占地面积40亩，总建筑面积6万平方米 未动工 中天软件大厦 未动工 1.2商务二区 项目名称 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 裕龙国际中心 地25.5亩，建筑面积5.4万平方米 土石方 2006年底 财富大厦 占地面积59000㎡，建筑面积32000㎡，绿化率46％，共23层， 动工，正负零 2007年10月 联通大厦 建设规模为26500平方米，由地上20层主楼，三层裙楼和油机房三部分组成 2004年12月 2006年底 青岛公馆 平地 中国电信 围地 2007 滢海大厦 土石方 中商集团总部 土石方 半岛都市大厦 未动工 分析： 从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。 在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。 崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。 1.3区域内重点项目： 青岛数码科技中心 项目概况： 位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。 规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。共有579户，车位有359个。 面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是200㎡左右的户型。 价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000元/㎡左右，楼层差价150元左右。 定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心 销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。 物业特征： 建筑建材 结构:框架剪力墙结构 外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶 设备设施 电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，24小时运行，豪华装饰轿厢 供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给 水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电 通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。 智能化配置： 安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲门禁系统、离