西丽房地产市场报告西丽房地产市场报告.docx

深圳市及区域房地产市场分析研究宏观环境分析2013年上半年深圳主要宏观经济数据2013年上半年，深圳总体经济稳中有升，主要指标表现良好。2013年上半年深圳全市生产总值6013.77亿元，同比增长9.5%，其中第一产业增加值2.37亿元，同比下降1.7%；第二产业增加值2671.17亿元，同比增长8.8%；第三产业增加值3340.24亿元，同比增长10.0%。主要经济指标方面，工业生产增速加快，2013年上半年规模以上工业增加值2568.14亿元，同比增长8.7%。固定资产投资平稳增长，2013年上半年全社会完成固定资产投资1000.71亿元，同比增长11.3%。社会消费品零售总额增速回升，2013年上半年深圳全市社会消费品零售总额2046.39亿元，同比增长9.0%。外贸进出口总额增幅放大，2013年上半年深圳全市外贸进出口总额3012.97亿美元，同比增长42.2%，其中出口总额1664.60亿美元，同比增长33.8%，进口总额1348.37亿美元，同比增长54.2%。居民消费价格指数小幅回落，同比上涨2.3%。1.2行业重要资讯盘点从中央到地方，相继发布“国五条”2013年2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，简称国五条。3月1日中央发布国五条细则，继央版国五条之后，3月25日广东发布粤版国五条，3月31日深圳发布深版国五条细则限涨令风声四起据媒体报道，继国五条出台之后，深圳房价调控再度收紧，2013深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，绝对不可以出现“正增长”。国土部门已经严格限制超越价格红线的项目登记备案.国务院明确年内扩大房产税试点国务院办公厅5月24日发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》通知提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年经济体制改革重点内容之一1.3市场成交一级市场城市更新改造2013年上半年，深圳市义工公示了1批城市更新改造单元草案，涉及18个项目，拆除重建面积150.03万平米，拆除面积较大土地成交2013年上半年深圳土地市场共发布16块土地出让通告，潜在供应土地面积64.85万平米。上半年出让土地28块，其中仅有一块居住用地，4.72万平米1.4二级市场新增批售面积2013年上半年，深圳全市商品住宅新增总面积266.53万平米，同比大涨78.69%，环比下跌30.5%，2012年下半年深圳房地产市场供应量巨大，2013年上半年有所回落2013年上半年，深圳全市商品住宅新增批售总面积为266.53万平米，同比大涨78.69%，环比下跌30.55%。2012年下半年深圳房地产市场供应量巨大，2013年上半年有所回落。从区域来看，2013年上半年深圳商品住宅新增批售面积主要集中在宝安、龙岗两区，共新增批售面积为224.94万平米，在全市占比高达84 %。其中，宝安区以135.55万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售面积的51%；龙岗区紧随其后，全区新增批售面积89.39万平米，占全市批售面积的33%。其他四区则以南山区新增批售面积最多，为23.52万平米，占全市批售面积总量的9%；福田区新增批售面积15.56万平米，占全市批售面积总量的6%。2013年上半年，深圳一手住房总成交面积为235.07万平米，同比大涨49.39%，环比上涨12.27%。市场在2010年受到严厉调控市场成交量大跌之后，市场成交量逐步恢复。　　2013年上半年，深圳一手住房成交均价21480元/平米，创下深圳半年均价历史记录，同比上涨21.00%，环比上涨8.63%从各区域一手住房的成交状况来看，2013年上半年深圳各区中宝安、龙岗两区成交占优，共成交201.68万平米，占深圳总成交量的85.8%；其中又以龙岗区成交最多，成交108.46万平米，占全市总量的46%；其他四区以福田区成交居首，共成交14.83万平米，占全市总成交量的6%。从成交区域结构来看，宝龙两区成交占比依旧居高不下，2012年下半年两区成交总面积占全市的比例为86.0%，到2013年上半年，占比依旧维持在85.8%。成交均价2013年上半年，深圳全市一季度住房成交金额504.93亿元，成交均价21480元/平米，同比上涨21%，环比上涨8.63%。2013年上半年，深圳有3个月房价高于半年均价，房价上涨趋势明显。从区域来看，2013年上半年深圳各区一手住房成交均价以福田最高，成交均价为40978元/平米；龙岗最低，成交均价16590元/平米成交户型 2013年上半年，深圳商品住宅中，1-3房为成交主力，三种户型成交面积占全市83.55%；其中二房住宅成交量又高居榜首，年成交8.78万平米，占全市37.34%，别墅无成交备案数据。从成交面积段来看，90平米以下户型走量最好，累计销售169.89万平米