浅析荣丰控股的总价值.docVIP

浅析荣丰控股的总价值（（个人分析，不构成投资建议。据此入市，盈亏责任自负。））荣丰控股目前的资产共有4块组成，耐心听我的鄙见。1.荣丰嘉园尾盘的临街商铺项目。按照2011年6月1日的公告显示，这些临街商铺价格在4.5万/㎡左右，但是荣丰嘉园的剩余的临街商铺总面积未可知。按照和工商银行支行签订的合同面积来看，保守估计应该还有6000㎡临街商铺。即使按照4.3万/㎡来算，总价值2.6亿人民币。2.荣丰地产长春国际金融中心项目。长春国际金融中心是长春市150个重点项目之一,由长春荣丰房地产开发有限公司开发、建设和管理。项目总投资约218174.25 万元，有点奇怪，因为这个项目公告栏总的建筑面积只有22万平方米左右。这么大的投资加上财务费用每平方米酒店住宅商业等平均房价要达到1.2万/㎡才能不亏损。参考目前的长春房价7000元/㎡左右，有点悬，估计这个项目不亏损算是好的了。直接造成这个项目目前就是一个大坑，没有施工。从09年6月份到11年7月份长春国际金融中心的工程进度就是挖了一个大坑。连基都没打，最好的方式估计这个项目可能会转让。3.荣丰地产重庆慈母山弹子石项目。按照2006年11月9日,重庆吉联与市国土局签署了《国有土地使用权出让合同》,以5.66亿元取得重庆市南岸区弹子石组团F分区部分地块（即荣丰慈母山项目）的土地使用权,该宗地总面积51.94万平方米,建设规模为39.00万平方米。当时成交的楼面价为1430元/㎡。这一块是低密度的别墅区。重庆南岸区弹子石区块现在的普通商品房价格为5200元/㎡左右，考虑到该地块为别墅区，可以看到长江，又有温泉疗养的概念炒作，该项目建成后价格9000元/㎡应该是没问题的，缺点是位置相对于弹子石CBD区域有差距。楼面价1430元/㎡＋建筑规划等成本1800元/㎡，扣除财务费用，每平方米盈利5000元是不成问题的。这个项目总39.00万平方米，自己可以盈利19.5亿左右。4.荣丰控股参股银行投资：初始投资1480万元，持有长沙银股，占其总股本 2.07％。这是长沙银行2010年12月份扩股时的数据，配股价为3.5元/股。很遗憾的是荣丰没有参与配股，真的很没投资眼光。参考2010年长沙银行股权起拍卖6元/股的价格但最后成交与否未知。这部分股权总价值1.7亿人民币是没问题的。综上所述，荣丰控股的最大资产就是重庆慈母山弹子石项目的土地升值费用，总的价值总计为23.8亿元人民币。考虑到668目前总市值为15.3亿左右，个人评级为买入持有。公司目前最大的风险是重庆慈母山项目被政 府收回。如被收回，股价只能5元见了。仅供参考！！ 公司股本小，项目储备简单。荣丰控股现有两类业务资产，其一是长沙银行股权3750万股，另外核心就是长春和重庆的地产项目，北京荣丰还剩部分商业物业资产。 重点来分析五年前大股东重组注入的长春及重庆项目。根据公开资料介绍，长春荣丰金融中心项目是时任吉林省委书记王珉亲自招商的，成为长春市地标的城市综合体项目，项目位于长春市核心地段，规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度≤50％，容积率＜5.7，规划绿地率≥25％。项目总建筑面积约29万平方米。主楼44层近250米，成为长春市新的地标。项目总预算为35个亿，当时土地购置的成本仅为2.3个亿（毛地出让），折算楼面地价仅为1500元。原计划在09年开工减设，因多方原因一直延期，预计在今年7月底全面动工，明年中期完成地下基础工程达到预售，2014年底全面竣工。 重庆慈母山项目位于重庆南岸区弹子石商务区，是重庆市最后批复的一块低密度江景纯别墅项目（容积率0.8）。2006年11月9日，重庆吉联与市国土局签署了《国有土地使用权出让合同》，以亿元取得重庆市南岸区弹子石组团F分区部分地块（即荣丰慈母山项目）的土地使用权，该宗地总面积51万平方米，建设规模为39万平方米，总预算投资额为30个亿。因拆迁及环评问题，该项目一直未动工。重庆嘉江房地产开发有限公司（中海和九龙仓），土地总面积56万平米，规划建筑面积210万平米，容积率 对于公司资产价值分析，采取了三种不同的方式：其一，原始账面估值法：?? 参考了同地段周边物业售价，高档写字楼已超过2.2万元，高档公寓及平层豪宅已突破1万元，测算出长春IFC项目扣除税费成本后，带来的净利润为5个亿。 慈母山项目位于重庆南岸区弹子石，在重庆市政府的大规划中，江北CBD、解放碑及南岸弹子石是重庆中央商务区的三角地带，本项目紧邻弹子石商务区，目前已有几家地产公司正在开发弹子石商务区，未来三年内弹子石商务区就会初见规模，届时慈母山项目将地处在商务区之中。慈母山建设规模为39万平方米，总预算投资额为30个亿，参考现有周边高端别墅项目售价，如龙湖·香樟林，均价在12000元，比华利豪园，