[8.中国房地产发展模式.docVIP

中广网北京3月11日消息 中国广播网和中国青年报联合向社会各界征集网民提案议案，欢迎您就政治、经济、文化及创建和谐社会等您所关心的问题，向人大代表和政协委员提出意见和建议。一位叫做“云涌”的上海网友就发表了自己关于住房问题的看法，全文如下： 当前，各地住房共性问题是低端供给短缺，一些城市房价已经失控或部分失控，严重影响了人民群众的正常生活，应该采取断然措施，改变这种危局。　　房子是用来住人的。由于照搬了殖民时代香港开发模式，让房子承载了太多的东西，让房子变成了支柱（产业），形成高房价，压得普通民众透不过气来。　　　　构建新模式，来全面取代旧模式，确实是很理想化的选择，但是，实务操作不易，解决矛盾也非一朝一夕。　　　　以下的切入点，利用现有模式的框架体系，迅速形成低端有效供给，缓和矛盾。为探索和实践建立符合中国国情的房地产新模式，争取时间和空间。　　　　第一条，出让土地租售比例捆绑，从开发过程产生低端增量供给。　　　　地方政府在土地招标时，将该宗土地上允许房屋销售和允许房屋租赁的比例，明确列入合同条款。越是城市中心，用于房屋出租的比例应该越高。对锁定的允许房屋租赁部分，限制年限转让。　　　　举例说明：某宗土地，按土地出让方要求，30%的建筑面积设定为租赁房屋，这部分设定限制转让的年限为10年。拿地企业在整个项目竣工后，可以立即销售70%的楼宇，另外的30%，10年以后才能销售。为了这部分的10年投资收益，企业会批量生产切合当地实际需求的出租用房。　　　　这样做，可以很快的大量产生属于低端增量的出租用房，租房比买房可以满足更多人的基本住房需求。这样做的同时，也有效牵制了允许销售部分的房价。　　　　第二条，制订城市经济租金体系，防止垄断价格形成，从消费过程确保有效供给实现。　　　　本着保障人民群众基本居住权力的宗旨，城市应设立一种有福利性质，具有指导作用的经济租金标准体系。这个经济租金标准（指导价）应有如下内容：1、居住条件最低要求强制规范；2、可单间出租的最高限价；3、承租人续租权力的保障；4、与当地经济发展状态同步调价机制。　　　　举例说明：上例另外的30%、10年以后才能销售楼宇，按土地出让合同约定，10年内执行经济租金标准，经济租金不应超过城市平均最低收入30%。竞标企业可以根据经济租金因素出价。　　　　这样做，可以形成经济租金牵制市场租金、市场租金牵制房价的可调控局面。同时，也会促使集约化利用城市空间资源，促使出租用房设计紧凑实用。当部分使用者收入水平提升，需要更舒适的住房消费时，他们可以选择从租房到买房的梯级消费，从而也满足了工商城市包容人口流动性的要求。　　　　第三条，引导合理的住房供给和消费，赋予低端出租用房的经营者和消费者应的权利，以适应城市化进程。　　　　除由土地增量供给而执行经济租金者外，对让渡存量空间，自愿执行经济租金的出租人，经审核后给予税收和政策优惠，这样做可以调节城市出租空间资源的总量，进面有效调整房地产市常对于买房与租房消费行为，不应该有歧视对待。当租房达到一定年限，与购房者一样，也可申报城市户口等。　　　　假设说明：甲某是厨师，在A市5年，借居成批建造的经济租金房屋，他只要每月在银行“房租平台”按时缴租，就不用担心“睡大街”。甲某又到B市做了3年厨师长，借私人经济租金房子，房东很在意他租房，因为房东享有政策补贴，当出租满一定年限后，旧房可纳入社区改造计划，房东再也不会被开发商动迁到远郊的噩梦困扰。当甲某有一定的积蓄和社会经验，他又来到C市，按C市规定，本地连续租房居住4年，或县市以上各城市累计租房居住8年可申报城市户口。甲某凭一叠历年租房的发票获得C市户口，孩子入学等一系列问题得到解决。这时，他可以从容选择买房，还是投资饭店。　　　　这样做，可以保持和控制经济租金的房屋总量，动态地配合城市的发展进程。形成规模租房业是城市现代服务业的基础部分，它体现了节约土地资源和整合交通资源的特点，通过这一平台，逐步容纳庞大的流动人口。让对促进就业起关键作用的各类成熟性人才，有实现投资创业的可能。　　　　以上三条简单、易行、可操作。其实质，针对房地产市场租售结构失衡、低端供应短缺（有的城市甚至空白）的实际情况，采取行政适当干预，引入社会资本等方式，催促房屋租赁市场发育，形成低端供给，消化相当部分的住房刚性需求。　　　　其实，一旦微观层面出现住房实物供给，一定数量的实物配租（经济租金体系），加上有保障性质的廉租房，以上这些，仅仅只是满足了一部分老百姓的最基本需求，但它会消除低端的恐慌性需求，它会对房价膨胀起到有力的牵制作用，它会促使高端的房地产市场形成比价效应、充分竞争，只有在这种基础上，才有可能从宏观层面去规划和构建新的、健康的房地产市场体系。