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旅游地产商业模式：两个市场、三种类型、四个问题、五项需求过去数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业、非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发热潮中。　　3-5年: 预计，未来的3-5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。　5-10年: 我在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。　　赢商网旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业、非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发热潮中，可谓是一上来的势头非常好。但旅游地产经过这几年的发展，又到了一个继续深化的关键时刻。一些想清楚，执行到位的企业将迎来企业自身发展的黄金十年。这个时候，回顾和思考是很有必要的。　　旅游地产新时代　　面向2014年乃至2010年代中期和后期，第一个问题要从房地产行业投资趋势谈起。未来房地产行业投什么？　　第一是住宅。我认为未来的3-5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。其中理由不言而喻。　　第二城市综合体。过去10年是城市综合体大力发展的10年。未来，城市综合体发展的空间正在变得有限，突出的表现是，一些城市商业体量迅速扩张，消化周期拉长，同质化现象普遍存在。　　第三休闲旅游度假地产, 潜力巨大。为什么？　　一是旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势。二是旅游地产是生活方式的升级。　　思考旅游地产这个行业，我们还可以有另外一个视角，那就是环境所造成的迁移和迁居。最近几年，全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验。估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。　　旅游地产现状如何？总体来看，有以下特点值得关注：1.总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目还不太多；2.旅游地产呈现一窝蜂的情况；3.旅游地产的创新乏力，同质化现象开始出现。　　如果我们说过去10年是旅游地产的跑马圈地时代，那站在今天，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。　　需求在哪里　　深入思考旅游地产，第一，思考模式的重大转变，我们要从过去先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考我们整个行业的发展。　　从需求看旅游地产，第一个重大的问题就是“两个市场”的问题。这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。两个市场，就是我们的旅游地产一直会存在两个不同的细分市场，一个是旅游产业市场，一个是房地产市场，或者更准确地说，就是可销售物业的市场。过去，我们行业内一直存在着几种争论，一种说法是旅游+地产，还有一种，旅游地产实质上是地产。我坚持认为，应该是两个市场同等重要，缺一不可。　　让我们先来看旅游产业市场。本人认为，有几种需求会成为旅游产业市场中非常重要的需求。　　一种是休闲度假，这种需求过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够，未来的休闲度假需求差异化空间巨大，值得我们认真研究，加以创新。比如说，现在的度假产品中，大量的是商务酒店改成的度假酒店，它们的品牌很多是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，它同时兼顾了度假、旅游、会议等多种功能，这就给我们提出了一些问题，也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。　　第二是会议旅游的需求。我认为，未来会议旅游空间巨大，尽管随着国家8项规定的出台，有关公务的会议将会大幅度压缩，但是我们旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。13亿人口的大国，一直就是全世界领先的大市场，在这样的大市场中，商务性的会议将给我们旅游地产带来很大的需求和客流。　　第三是圈层聚会的需求。这些年最大的变化，就是原来是机构和组织才能组织会议，但现在，随着微信等新社交手段的发展，圈子越来越多，中国人的做事特点喜欢聚会，特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会，这些聚会未来会成为旅游产业市场很大的需求。除此之外，一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场，未来的企业会所、别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。　　第四是娱乐的需求。人们度假需要社交，需要运动，需要文化，需要物质和精神层面的满足，这些需求还远未被满足，潜力巨大。第五是养生、健康和旅游相融合的需求。市场规模和前景如何　　从旅游产业市场的规模和前景来看，我们认为两个区域市场是值得关注的。一个就是全国性的旅游目的地，一个是依托于主要大中城市休闲度假的区域市场。　　什么样的区域构成全国性旅游目的地？我认为有以下几个要素需要考量。资源的独特性和稀缺性；每年的游客数量；交通可达性；气候和环境。　　依托于主要大中城市休闲度假的区域市场是非常重要的旅游产业市场。特别是以长三角和珠三角为代表的区域，市场前景很大，关键是提供不断升级换代的好的产品和服务，突出差异化，不断引领消费需求。　　做旅游地产赢商网，总会问自己四个问题，谁来买？为什么来买？以什么价格买？买