2016年合肥东环中心营销策略报告.pptxVIP

实体零售商业，真的没路了？转消费者正改变，文化、创新、体验和情怀与价格（电商竞争力的核心）同样重要折苏州新光天地苏州诚品大悦城系列1转阿曼西奥·奥特加掀起新一轮商业潮流眼光瞄准中国的消费潜力及未来成长性折万达影院绿地精品超市万达宝贝王复兴食之秘复兴快时尚2转一打本土新品牌强势崛起2015年老品牌关了10000家，同时也有很多新店折本土餐饮体验书店3转欧美几大靠电商崛起的人气电商，都在转型开实体店中国有阿里巴巴、京东折7%美国/日本/欧洲（网购/社会零售总额）10%中国（网购/社会零售总额）亚马逊 西雅图 占地511方 6000本书 20年首次4转全新的O2O商业模式消弱电商竞争力2015年优衣库的线上线下同价折O2O优衣库 线上线下同价5转国际品牌进入中国的各大商场，加码实体商业竞争力2011-2013年，快速下沉二三线城市，海量开店占领市场。折SPAOOther StoriesForever21TOPSHOPAFOld NavyUrban OutfittersMiss SelfridgeVictorias Secrect Pink6转明星开店爆棚，创业浪潮早已席卷商业地产任泉李冰冰等坚果投影仪。折8东环中心营销定位报告谨呈合肥国轩置业红海中的蓝海之行——东环中心营销定位报告——根据前期与发展商的初步沟通，基于项目的工程节点以及发展商的需求，本报告主要解决以下三个核心问题：项目如何市场定位（商业和写字楼）？——项目定位如何销售/招商（带租约销售，少量持有）？——营销策略10月底开盘，售价如何，回笼资金如何？——量价目标营销报告思考路径第一部分：项目透析第二部分：项目定位第三部分：营销策略第四部分：中原保障壹、项目透析基于整体和未来，具备哪些价值，如何最大化？Part-1项目初识 通过对项目的初步认知，发现核心问题Part-2机会研判 以针对性案例的分析，破局项目运营方向Part-3个案分析 结合案例及项目运营结合考虑，得出项目运营发展方向建议项目初识——经济指标印象三里街板块，一环（东一环与长江东路交口）、2号地铁口出站口（东一环）本案三里街板块长江东路东一环项目初识——经济指标印象【总量】：24万方集商业、办公、住宅为一体的中等规模综合体；【商业】：6.6万方集中商业（地上5.3万方+地下1.3万方）；【办公】：4.8万方地标写字楼，150m，层高3.85m。项目经济技术指标基础项目参数楼层备注总占地面积3.08//容积率5.2//总建筑面积24//地上总建面16//商业地上面积5.35层/23m可售地下面积1.3办公4.837层/147m可售住宅5.8/不可售这是一个成熟地段、地铁口上盖的中小规模城市综合体壹。区域发展视角Regional Development三里街板块，物业形象落后，函待升级三里街板块，曾经的城市中心，因为城市向南发展，而被遗忘的角落，即将迎来大面积的旧改俯瞰180万常住人口，发展潜力巨大三里街作为合肥东城的门户位置，背靠180万常住人口，发展潜力巨大肥东一环沿线，土地稀缺，寸土寸金一环内/沿线，供应量很少，2015年新增供应很少。蓝光和恒大进入销售中后期蓝光930万2014.8中星城地块（旧）万科1120万2014.9北尚1395万2015.8恒大中央广场安盐花园宾馆（旧）在售国购2590万2015.5待售贰。地铁发展视角Regional Development地铁：改变城市格局，加速城市发展和扩张在地铁的开通下，城市由多核心向点状中心发展，地铁轴线和地铁口成为新的中心地铁新天地家天下主城三里庵宝业主城鼓楼万达中环城世纪金源单核多核点状地铁：改变居民出行和居住习惯，占比增高交通拥堵、停车困难/费贵等多种原因，地铁“安全、高效、准点”等优点显著。数据显示，上海2015年的日均客流量突破900万人次（工作日），预计到2016年，上海地铁全网络客流量1000万人次将成为常态。地铁出行占比，超过50%！地铁：改变居民的生活方式和消费方式当地的消费吸引力市中心消费吸引力地铁开通前居民日常消费以本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域当地的消费吸引力市中心消费吸引力地铁开通后居民日常消费的辐射半径放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域，并产生地铁沿线消费吸引力地铁：推动房价的快速上涨，涨幅30%-70%08年1月-09年8月，江宁房价较为平稳，有一段短暂的下跌。自09年9月开始，房价呈现波动式快速增长。10年6月是江宁房价的顶峰，突破10000元/㎡，而此时也是南延线通车的时候。地铁开通带动周边物业升值：香港：物业升值达到50%；深圳：物业升值达到30-50%；上海：物业升值超过50%。“拥有成熟地段+地铁上盖“的城市综合体一定会成功的？答案是否定的！叁。综合体发展视角Regional Developmen