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商业地产成功要有长跑的准备——统一的精细化经营管理 一、 大型商业地产项目要实行“统一管理，分散经营” 　　1. “统一管理，分散经营”的概念 　　购物中心内的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它房地产形式的核心特点。 　　“统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 　　2. 实施商业项目的统一管理理念 　　购物中心的“统一管理”理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。“统一招商管理”要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。 　　（1）要求一：品牌审核管理 　　所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 　　（2）要求二：完善的租约管理 　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会ICSC的标准格式），比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 完善租约还包括营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一收银等方面的内容。 　　二、 商业地产统一运营管理的五大具体内容 　　统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。 SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。具体组织工作中，要把握好以下要点： 　　（1）注重企业核心竞争力的培养，特别是员工队伍的培训，创建企业品牌与良好形象； 　　（2）遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱； 　　（3）提供安全、舒适、整洁的购物环境，实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管理与商业运营脱节； 　　（5）、统一、高效的品牌管理和营销策划，提升购物中心的社会影响力及感召力； 　　（6）、量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质； 　　（7）、利用信息化手段实施对商铺分割、产权状况及租户运营状况的有效监控，进行全程数据化的跟踪管理； 　　（8）、坚持多赢理念，沟通渠道通畅，保持切实服务租户，促进租户的不断赢利，实现租金收入的稳定增长。 　　三、 商业项目不同运营阶段经营管理的要点 　　1. 项目开发期的运营管理要点： 　　（1）准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和标准接口落位； 　　（2）有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制； 　　（3）健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化； 　　（4）充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理； 　　（5）这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取是主要目标。 　　（6）建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。 　　2. 项目开业培育期的运营管理要点： 　　（1）关注业态结构与业态布局的科学性； 　　（2）关注租户结构、租约及租金定义的合理性； 　　（3）关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度； 　　（4）关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性； 　　（5）关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性； 　　（6）关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升； 　　（7）关注中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善； 　　（8）关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量； 　　（9）关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等； 　　（10）这一阶