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第一章 房地产开发与经营概述第一章 结束第一节 房地产与房地产业 房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 房地产与不动产不动产的定义：不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，房地产是不动产的一个重要组成部分。中国内地：“房地产”与“不动产”可以通用台湾地区：常用“不动产”概念香港地区：习惯统称为“物业” (1)土地土地也有两种存在形式：尚未开发的无建筑物的空地 已经开发的有建筑物的土地(2)建筑物 现有技术下，还没有脱离土地而单独存在的建筑物，但些情况下可以单独看待：建筑物设计、施工招标、买保险等(3)土地与建筑物合成一体的“房地” 由于土地的吸附性，建筑物与土地是不可分的，我们通常所说的房地产价格其实就是房地合一的价格。房地产位置的固定性，房地产使用的耐久性 。房地产的异质性，土地供给的稀缺性，房地产投资与消费的双重性，房地产的相互影响性，房地产的易受限制性，房地产的难以变现性 二、房地产业（二）房地产业的特性1. 基础性2. 关联性3. 先导性4. 周期性5. 对金融业的依赖性1.基础性， 房地产业是国民经济的重要基础性产业， 体现：是社会一切部门不可缺少的物质条件。 一方面，其发展的规模、水平、速度，都直接决定并影响其他行业的规模、结构、发展水平和速度； 一方面，各行业必然要拥有一定数量的房地产，并作业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。2.关联性 房地产业具有很强的前向关联、后向关联、侧向关联作用3.先导性，进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产和生活的空间。当然，也不能盲目夸大，否则会造成楼宇闲置。4.周期性房地产业属于固定资产投资的范畴，受国家宏观政策的影响非常大。因此，同国民经济的发展具有周期一样，房地产业的发展也具有周期性。房地产的周期性在美国、日本、以及中国香港、中国台湾都很明显。可以说，房地产业的发展，是国民经济发展的“晴雨表”。国民经济顺利发展时，房地产业率先获得高回报；国民经济萧条时期，房地产业会首先滑坡。5.对金融业的依赖性房地产业是资金密集型行业，投资数量大，无论是存款、信贷，还是结算，都是金融业的最大客户。1998年，全国房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金仅占12.5%。美国学者研究认为，二战后，美国房地产业的周期性与抵押贷款市场的变化一致。从购(租)房者角度看，交付房款、按揭、信贷等，也与金融活动密不可分。（1）促进国民经济的增长据联合国统计，各国用于房屋建造的投资占国民经济生产总值的6%-12%，新创造资产占同年固定资产形成总值的一半以上。房地产业是财政收入的重要来源，一般可占政府财政收入的10%-40%。房地产业增加值占GDP比重较大。2000年，加拿大占15.7%、美国11.8%、日本11%、挪威9.6%、法国7.1%、菲律宾6.7%、印度3.3%。（2）推动相关产业的发展房地产业产值每增加1元，能使相关产业增加1.5-2.0元每100亿产投资，可诱发国民经济各部门的产出286亿元(建筑业90.76亿元)、制造业产出123.61亿元房地产业诱发相关部门的产出，除建筑业、制造业之外，依次为：采矿业、商业、房地产业自身、电力煤气自来水供应业、货物运输及仓储业、社会服务业、农业、金融保险业、邮电业、饮食业、综合技术服务业等。（3）有利于增加就业岗位据国家统计局测算房地产业不仅可以促进相关产业的发展，而且可以提供大量的就业机会。按照每亿元住宅投资与施工面积1:16.7测算，每增加10亿元建筑工程投资，就可以增加167万平方米的施工面积 ，而完成１万平方米施工面积需要从业人员167人，由此推算，可以安排就业人员近30万人。若考虑建筑业对国民经济其他行业的带动作用，依据投入—产出模型测算，建筑业每生产1亿元产品,需要直接消耗0.64亿元的工业产品，并带动0.04亿元的商品销售。（4）促进城市经济繁荣，改善城市面貌优化城市经济结构，提高城市的集聚效益优化城市生态结构，改善投资环境优化城市产业结构，增加城市财政收入（5）有利于优化消费结构，提高生活水平住房消费在家庭消费支出中所占比重，在很大程度上反映了居民消费水平的高低、生活质量及消费结构的优化和合理程度。随着恩格尔系数的降低，住房支出比例的平均数和中数都在上升。1998年以来，我国房地产业每年直接和间接拉动经济增长约2%，房地产业年就业人数增长4.5%，房地产及建筑业增加值约9000亿元，占GDP的9%。1.当前我国经济保持高增长