土地评估的价格影响因素.docVIP

土地管理方案—土地价格 学生姓名： 范世秋 学 号： 12110606003 班 级： 12资产本1 学 部： 公管 学年学期： 2014-2015-1 课程名称： 土地估价 人类要生存和发展，就需要土地作为生存场所，需要土地提供粮食，衣料，住房等等。没有不需要土地的部门，也没有离开土地能够生存下去的人，人类为了生存下去和发展而利用土地进行各种生产和消费活动的需求。 主要内容：土地价格基本理论，土地价格的影响因素。 对土地价格比较经典的解释是：“土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值，因而土地也就没有价值，当然不存在其价值的货币表现——土地价格。但由于土地是一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀缺性及其满足人类需要的特殊使用价值，所以土地有价格。” 土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使 用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 有人认为，因为土地经过人类长期的改造凝结了人类长期的劳动，使得土地物质与土地资本难以分离，因而应特别规定只有最近一次投资才算是土地资本。其实价值并不具有累积性，并非开发年代愈久远价值愈高。土地资本属于固定资本范畴，到一定时候它必然折旧完毕而不存在任何价值。因为，人类长期的投资经过人类长期的利用而折旧完毕，只要它还未折旧完，不论它是最后一次还是以前的投资，都可以以折旧及利息的形式从土地价格中体现出来。 土地价格的内涵包括以下三个部分： 真正的地租，即绝对地租和级差地租。 土地投资的折旧。 土地投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化。 土地价格的特点： 土地价格是土地的权益价格 土地价格不依生产成本定价 土地价格主要由土地需求决定 土地价格呈上升趋势 土地价格具有强烈的地域性 土地价格的基本理论是地租，马克思主义的地租理论在于指出了资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，阐明了资本主义地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。此外，还有垄断地租，矿山地租和建筑地段地租等形式。 级差地租是由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。其形成原因是土地自然条件的差异是级差地租形成的自然条件和地理位置的差异。 绝对地租是由于土地所有权的垄断，不管租种任何等级的土地都必须缴纳的地租就是绝对地租。马克思指出土地所有者出租的地租无论优劣都要收取地租，否则就意味着土地所有权的废除，即使不是法律上的废除，也是事实上的废除。所以租用劣等地的农业资本家必须缴纳地租。其形成原因从对级差地租的分析来看，租用劣等地的资本家只有得到平均利润，如果从中抽取一部分的缴纳地租，农业资本家就得不到平均利润，这是不行的。也就是说绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产的差额。 垄断地租马克思是把绝对地租和级差地租成为“正常形式”的地租。除此以外还有一种被马克思称为特殊形式的地租，即垄地租。垄断地租是由产品价格带来的超额利润所形成的地租。其形成原因包括两方面：一是土地所有权的垄断；二是某些土地具有特殊的自然条件。 建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需的土地，而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现形式，它来源于工人创造的剩余价值超过平均利润的余额。 地价理论马克思指出土地没有价值但是有价格，这是因为其自身可以像商品一样自由买卖，也可以用货币来表示它的价格。因此，土地价格并不是土地本身的购买价格，而是土地所能提供地租的购买价格，它不外是资本化的地租。 土地价格的影响因素： 一般因素 主要包括：行政因素，人口因素，社会因素，国际因素，经济因素。 行政因素 （1）土地制度，包括土地所有制和土地使用制等。（2）住房制度，中国传统的住房制度采用的是低租金的国家福利制度。（3）城市规划，土地因其用途和利用程度不同而具有不同的收益能力，而决定土地用途和利用程度的主要因素是城市规划。（4）地价政策，对地价趋势的影响非常大。（5）税收政策，税收负担的高低，无论是对个人还是对企业其影响都关系重大。（6）交通管制是指政府交通管理部门对某些道路交通实行的限制性规定。（7）行政隶属变更，一般都会引起当地土地价格的变动。 （二）人口因素：人口密度，人口素质，家庭人口组成。 （三）社会因素：政治治安状况，社会安定状况，房地产投机，城市化状况。 （四）国际因素：国际政治状况，国际经济状况。 （五）经济因素：经济发展状况，储蓄和投资水平，财政收支与金融状况，居民收入和消费水平，物价变动，利率水平。 区域因素 主要包括：区域位置，繁华程度，基础设施条件，规划限