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三、研究设计/理论分析和模型研究 3.1房地产开发商与政府之间的博弈 3.1.1 房地产开发商与政府在一级房地产市场中的博弈 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可以说，土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场。 由于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地市场仍然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。土地交易市场秩序是土地市场参与者之间博弈的结果，它主要涉及到国家、地方政府、房地产开发商三方的利益，在市场的交易过程中，既存在交易双方（政府与开发商）之间的利益博弈，又有买方（开发商）之间的博弈，各参与者都想在约束条件下以利益最大化进行博弈。 例1：假设土地市场的逆需求函数为（ 是价格， 是原需求函数），土地具有相同的不变单位成本。假设市场上一个竞拍企业时，该企业将所得土地全部用于房地产开发，商品房的单位建筑成本为。政府和企业在同一个市场中，因此他们有相同的逆需求函数。分析政府土地供给量与企业土地需求量及土地价格之间的关系： ( 政府的收益函数为： 最优化的一阶化条件为： 解得：（表示政府的最佳土地供给量） ( 企业的收益函数为: 最优化的一阶化条件为： 解得：（表示企业的最佳土地需求量） 比较、，可知。因此，在只有一个企业的情况下，土地供给总是大于需求，价格必然下降。 ( 将情况扩展到市场上有多个竞拍企业。当市场上有多家竞拍企业时，政府行为没有变化，依然是为了获取最大垄断利润，而房地产市场则变为典型的寡头竞争。其市场均衡公式（n表示企业的数量）为： 比较和可以得出：当时，。因此，当建筑费用占商品房总价格的比例不是太高时，上述公式是 容易满足的。也就是说当房地产市场企业数量较多时，必然会出现政府土地数量无法满足企业的需求的情况，土地价格就会上涨。 3.1.2 房地产开发商与政府在二级房地产市场中的博弈 政府与开发商的利益博弈结果，不仅取决于双方的谈判实力，也取决于当地的经济和社会条件。对双方博弈结果具有很大影响的一个重要因素是城市的规划。从地方政府方面来看，房产价格对地方税收有重要影响，与不动产有关的税收如房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等都与其市场交易价格有很大的联系，因而房地产保值增值有利于地方政府财政税收。 城市规划是地方政府使不动产保值增值的一个重要手段，例如对建筑密度和 容积率等的限制，以保护居住环境，防止房地产开发商过渡转移所带来的外部性效应。另外，城市规划使双方能获得的信息更充分，地方政府可以知道房地产开发商可获得的潜在收益，而房地产开发商能够更好地了解市场和地方政府的需求。 另外，开发商和政府作为博弈双方，相当于对方来说，具有垄断或部分垄断的权利。地方政府在它所辖范围内，似乎具有绝对垄断权利，然而房地产资本市场是全国流动的，为了争取更多的收入和发展机会，地方政府愿意制定优惠的措施吸引投资者。 对于一个房地产项目来说，由于城市规划的作用，即使由于房地产商的活动而使地方政府改变规划，建筑的密度和容积在开发之前，双方是清楚的。双方都应知道开发对各自的潜在利益和社会成本，即该博弈是一个完全完美信息博弈。 地方政府，作为民众利益的代表人，应该以获得最大民众支持为行政目标。具体到一个房地产开发项目来说，所获得的税收，对民众来说，是一种收益；而开发带来的一些社会环境恶化的负效应，如交通拥挤、环境污染等，就会抵消或部分抵消开发所带来的收益。 总之，在一定的法律和税收条件下，开发商和政府总是通过基础设施等支付来调整双方利益；城市规划使得双方了解的信息更充分。而作为所辖范围内对土地供给具有绝对垄断权利的地方政府，由于地方政府与地方政府之间的博弈，又使得这种权利受到削弱。 例2. 假设房地产开发商的利益函数为： (为开发商所得的利润；为所销售房屋的数量；为销售房屋的单位价格，为房屋的单位成本，为对公共物品负担的支出。) 假设地方政府的目标函数为： (为地方政府在房地产开发项目中所获得的收益；为开发商所销售房屋的数量；为单位房屋税收；为平均单位房屋地方政府所增加的福利性支出，如购房者由于获得地方户口而新增养老、教育补贴等；为开发所带来的社会环境恶化的负效应。地方政府要么用增加的税收解决这种负效应，要么对其视而不见，总之它会减少或抵消民众对地方政府发展经济成绩的支持；为房地产开发商对公共物品负担的支出，即开发所带来的外部性为房地产开发商所负担的部分。) 我们用表示资本的社会平均利润，那么： (对于开发商来说，只要，房地产开发商就愿意开发； (对于政府来说，只要，地方政府就愿意拿出土地进行开发. (房地产项目对于开发商和地