中原地产东江明珠2期定位报告8.24(定稿).ppt

实现市场目标的解题思路 实现市场目标的解题思路 实现市场目标的解题思路 实现市场目标的解题思路 实现市场目标的解题思路 实现市场目标的解题思路 户型舒适性提升：错层跃式 定价步骤： 住宅价格 商业价格 市场畅销户型分析小结 1.两房朝向大部分不是很好，两房的销售与朝向关联度不是很大，很大部分客户只是过渡 2.小三房朝向基本向南，小三房的销售与朝向关联度很大，选择此类户型客户基本上是长期自住为主，对这方面的要求很高 户型朝向 1.部分楼盘开始出现入户花园 2.部分楼盘开始出现观景大阳台 特性 1.大凸窗及转角凸窗的应用 2.双阳台的应用即生活阳台的应用 共性 户型亮点 1.方正实用，实用率高 2.功能完整 3.动静分区，各功能区间相对独立 户型共同特点 项目户型修改建议1 修改原则： 增加项目竞争力; 迎合市场需求； 增加更多的亮点为价格提供支撑； 不会有大的结构调整。 修改建议： 将原来大门入口封闭，黑色阴影处改为工人房； 蓝色部位改为入户花园； 紫色部位即原工人房位置改为厨房； 黄色阴影部位改为生活阳台 （以上是依据市场需求初步建议，是否可行还要依据工程结构可行性来定。） 项目户型修改建议2 修改原则： 增加项目竞争力; 迎合市场需求； 增加更多的亮点为价格提供支撑； 不会有大的结构调整。 修改建议： 将原大门入口封闭，黄色范围改为卫生间; 将蓝色范围改为入户花园，从箭头处进，经过入户花园到客厅； 将将原来卫生间位置，也就是紫色范围改为厨房，黄线阴影部分为生活阳台。 （以上是依据市场需求初步建议，是否可行还要依据工程结构可行性来定。） 二期 四房 三房 竞争 雍逸园直接竞争 1% 277㎡ 五房以上 3.5% 180㎡~213㎡ 五房 30% 146㎡~192㎡ 四房 65.5% 110㎡~151㎡ 二、三房 套数比 建筑面积 1、2期户型表 雍逸园产品配比 雍逸园以舒适型的3房、4房为主力户型，销售顺畅 本项目的户型定位以雍逸园为参考，面积适当缩小，形成差异 套数比（约） 5％ 70－75 5％ 10％ 10％ 30％ 30％ 10％ 135－140 四房 三房 115-125 160－200 复式 145－160（跃式） 105-115 80－85 二房 面积区间 户型 三房 竞争 TCL翠园间接竞争 TCL翠园产品配比 总价 面积 11万 15万 19万 23万 27万 30万 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 40万 50万 35万 3房 4房 5房 2房 3房 4房 复式 3房 4房 复式 TCL翠园 雍逸园 本项目 2房 产品定位 户型定位建议 5％ 65－70 套数比（约） 5％ 5％ 10％ 35％ 25％ 10％ 120-130 四房 90-100 三房 衣帽间（工人房） 150－180 复式 130－145（跃式） 110-120 70－80 二房 入户花园 露台 凸窗 面积区间 户型 产品亮点及创新点建议 送结构面积 东江明珠（二期或者是三期）户型配比及户型功能设计建议 户型定位原则: 1)迎合市场需求； 2）避免同质化竞争； 3）制造户型亮点，为物业价格提供支撑点； 由于二期产品基本定位，为产品价格提供支撑，尽可能在产品细节上作出相应的调整，使其更符合市场需求。 产品规划建议 外立面及建筑风格建议 产品亮点建议 根据市场供应特点，客户消费需求及产品发展趋势，另外，依据关联客户对项目的期望（项目应该具有现代感，但不失稳重，产品在功能上应该具有超前性，不至于在一段时间内落伍。），现对项目产品提出如下规划建议，以期待产品更具竞争力。为后期价格价值点提供支撑。具体建议如下： 市场楼盘外立面纵观 市场建筑外立面点评： 多数外立面颜色相对比较沉，没有足够的视觉冲击力； 外立面风格无明显特征； 风华世家 愉园花园 世纪新天 丽园新村 项目一期外立面没有出彩的地方。建议后期物业发展中能够做出相应的突破，从色彩、外立面上从片区物业中凸现出来。 外立面设计建议——现代风格 商业外立面设计建议——商业气息、大气 目前： 1）商业外立面与其定位不符； 2）商业昭示性不强； 3）与商业经营卖场经营要求有些不符。 商业广场——聚集人气、烘托商业氛围 （市场图片，仅供参考！） 休闲 购物 环境 园林 商业广场——聚集人气、烘托商业氛围 （市场图片，仅供参考！） 氛围 展示 形象 商业广场——聚集人气、烘托商业氛围 （市场图片，仅供参考！） 商业广场——聚集人气、烘托商业氛围 （市场图片，仅供参考！） 购物环境是商家和客户共同关注的问题！ 产品亮点建议 以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，