2013年土地估价师《基础与法规》：土地市场交易与监管.docVIP

2013年土地估价师《基础与法规》：土地市场交易与监管 考点1：土地市场概念 　　1、 狡义的土地市场概念：是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所、不动产交易所等。 　　2、 广义的土地市场概念：是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。 　　3、 土地市场的主体：土地市场主体即土地市场的参与者（法人和自然人），包括供给者、需求者、中介者、管理者。 　　（1） 供给者：是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者、开发者、使用者（含经营者）。 　　（2） 需求者：是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。 　　（3） 中介者：在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数，对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构（如经纪人）来完成。 　　（4） 管理者：市场管理者的基本任务在于维持交易秩序、提高交易质量和效率、协调土地交易关系，维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调交易关系。 4、 土地市场客体：土地市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。土地产权关系是土地关系中最核心的关系。 　　考点2：土地市场的特点 　　1、 土地市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的特征，这些牲表现如下： 　　（1） 交易实体的非移动性：土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。 　　（2） 土地市场的地域性。 　　（3） 土地市场的垄断性。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。 　　（4） 流通方式的多样性：土地作为耐用、高值商品，由使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖出价外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。表明了土地市场流通方式的多样性的特点，是土地市场特有的。 （5） 土地供给弹性小。土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。 考点3：土地市场的分类 　　1、 中国土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场； 　　2、 按市场主体划分，分为涉外市场（国外或境外）和境内（中国内地）市场。 　　3、 中国城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让（一级）市场、转让（二级）市场、租赁抵押（三级）市场； 　　4、 中国农村土地市场，按市场流转的客体（土地利用方向）划分，分为农地（耕地）使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。 　　5、 按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。 　　6、 按土地交易方式，可以将土地市场分为如下几种： 　　（1） 土地使用权出让市场：土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。 　　（2） 土地使用权转让市场：土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者之间的经济关系。在国家调控下以市场调节为主的土地市场是指土地二级市场，土地使用权转让市场即土地二级市场，二级市场是国家调控下以市场调节为主的市场。 　　（3） 土地使用权租赁市场：土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。 　　（4） 土地使用权抵押市场：土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开发市场。三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成。土地市场管理的核心内容是土地市场价格的宏观调控。 　　 考点4：土地市场的功能 　　1、 优化配置土地资源。土地资源的配置方式分为行政划拨方式和市场方式