石家庄华诚建筑机械厂项目地块可行性84p案例.ppt

项目地块获取方案 合作方提出条件： 1、70%股权方条件: 收回前期全部投资11970万元。溢价8990万元（利息3990万元，截止到2013年1月按年息20%计算，其他费用5000万元），合计20960万元，在与机械厂签订变更协议时一次性支付。 2、30%股权方条件:收回前期全部投资5130万元，利息1710万元，截止到2013年1月按年息20%计算，合计6840万元，在地块西北角提供一定用地，其自建1.5万平米酒店及3000平米办公楼，可在土地取得后支付。 投资拓展部计划谈判方案： 1、签订协议约定规划条件（项目净开发用地不少于72亩，其中住宅用地56亩，商业用地16亩，住宅容积率3.0，商业容积率5.5）。 2、约定对方保证在2013年1月前完成土地收储工作，2013年2月完成搬迁工作，2月底完成土地挂牌，3月我公司以不高于500万元/亩价格取得土地。 3、约定支付合作方款项（27800万元）及支付机械厂剩余款项（7812万元）合计35612万元由政府返还款（31444.8万元）支付，剩余4167.2万元在取得土地后支付并提供建安发票。 竞品项目户型分析 石家庄机械厂项目可研报告 竞品项目产品分析： 1、区域主打偏改善性需求：除奥北公元有少部分90㎡以下户型外，项目地块周边项目户型多以两居、三居及以上为主， 2、主力供应户型：周边各项目推出面积多集中在90㎡-130㎡，此区间面积为二居、三居室设计；同时，也可看出90㎡以下户型推出较少，只有周边区域奥北公元项目推出该区间面积户型。 3、热销户型：热销户型多为90-130 ㎡二居、三居，与供应相匹配，反映出市场对该面积区间户型认可度较高； 4、优质大盘受捧:从成交情况来看，保利花园项目去化速度较快，受到客户的追捧。 石家庄机械厂项目可研报告 根据以上市场调研结果，推测我司意向项目客群为： 目标客群来源分析 项目区域为工业区，国有企业、工厂众多；加上居然之家、红星美凯龙等私营业主将会成为本项目的的主要购买客群。 由于本项目区域位置较好，还会受到周边区县和投资客的青睐。 产品定位及户型配比 石家庄机械厂项目可研报告 1、产品定位： 阿尔卡地亚小区作为我司在石家庄的第一个项目，其知名度及品质受到很大的认可，我司可将该意向项目打造成为阿尔卡地亚小区的升级版，针对周边项目园林普遍较差的劣势，突出打造我司擅长的江南水乡园林。 2、户型配比及售价建议： 结合市场空白点，建议户型配比如下： 50万元 5% 60㎡左右一居居 65-75万元 20% 80-90 ㎡ 舒适二居 75-85万元 30% 90-100㎡经济型三居 105万元以上 90-100万元 85-90万元 60-65万元 总价区间 （万元） 5% 10% 20% 10% 户型占比 130㎡以上 110-120㎡ 100-110㎡三居 70-80㎡的小二居 户型区间 （建筑面积） 参考户型 71㎡ 2室2厅1厨1卫，参照南京花语馨苑 98㎡ 3室2厅1厨1卫，参照南京花语馨苑 133㎡ 3室2厅1厨2卫 参照廊坊塞纳荣府 石家庄机械厂项目可研报告 园林 石家庄机械厂项目可研报告 石家庄机械厂项目可研报告 商业环境分析 本案距离北国商圈（含北国先天下购物广场）4公里； 距离怀特商圈（含万达广场）4.4公里； 距离东方明珠商圈5.4公里； 距离新百-东购商圈（银座商城）7.2公里； 距离新火车站商圈（祥云国际）12.4公里。 本案位于石家庄东北商业综合区（东北工业区改造），周围多为新建小区，且有向东继续延伸发展的可能，存在一定的消费基础，但周边除居然之家、红星美凯龙等专业市场外，无其他商业集群。 祥云国际 石家庄机械厂项目可研报告 商业环境分析（规划） 保利项目综合体 紫晶悦城综合体 本案 红星美凯龙（建华路店） 居然之家 道路距离3.5公里 道路距离1公里 项目西北侧紫晶悦城未来规划沿建华大街建设60万平方米的商业综合体。涵盖酒店、写字楼、公寓、品牌百货超市、影院等艺术设施、娱乐休闲设施、街区商业等。 保利项目未来也将沿体育大街规划建设涵盖写字楼(5栋），商业街和大型购物中心（7万㎡）为主的商业综合体。 石家庄机械厂项目可研报告 商业环境分析 本案 和平时光 约1821户 盛世长安 约3162户 意向项目 约1224户 保利项目综合体 紫晶悦城综合体 1公里 和平世家 约1125户 3.5公里 北国超市 谈固店 北国先天下购物广场 4公里 1.3 公 里 紫晶悦城 约2048户 金桥丽日新居 约200户 项目周边500米范围内，新开发楼盘较为密集，未来周边1公里范围内， 预计能达到3~4万人；该区域消费人群密