世联_酒店式公寓运营模式_以鸿威海怡轩为例学案.ppt

酒店式公寓运营模式 ——以鸿威海怡轩为例 本项目后续运营方案的制订需考虑满足两个主体的需求： 1、开发商的需求：实现销售，回笼现金！ 2、购房客户（已购客户/拟购客户）的需求： （1）已购客户：在使用物业时所需的酒店式服务，以及物业空置时的管理和维护（包括房屋代租服务）； （2）拟购客户：投资类客户的委托经营服务需求。 B栋分层套数 根据大梅沙区域内类似物业的经营案例，项目运营的模式不外乎以酒店经营形式和提供代租管服务的物业管理形式两个方向可选。 本方案主要对以酒店经营形式（共4种方案）和代租管形式（1种方案）的可行性路径进行论证，最终确定能够满足上述两个主体需求的优化方案。 四种方案评估 方案一：B栋整体保留作为酒店经营经济测算 如引入品牌酒店管理公司全权委托经营 B栋全部销售后收益与作为酒店经营收益对比 B栋住宅可售面积7236.79m2×16000元/m2＝115,788,640元 B作为酒店经营的年利润5,528,655元。 年收益率： 5,528,655/ 115,788,640 =4.77% 由此可见，B栋整体若作为酒店经营虽可以作为公司经营性资产的一部分，但资金回笼速度很慢。 方案二（1）：B栋保留81套作为酒店经营基础经济测算 B栋81套单位如销售之收益与作为酒店经营收益对比 B栋住宅可售面积 4378.44m2×16000元/m2＝70,055,040元 B作为酒店经营的年利润1,170，774元。 年收益率： 1,459，854/ 70,055,040 =1.67% 由此可见，B栋保留81套作为酒店经营可以作为公司经营性资产的一部分，但鉴于自己经营收益有限，资金回笼速度较慢。 如酒店经营状况不理想，保留单位后续依然可销售。 其余205套单位均按照16000元/平米单价销售测算 公司可回笼销售金额为1.85亿元 （15945.93－4378.44）×16000＝185，079，840元 占项目整体销售金额（如可售面积15945.93平米全部销售）的72.5％。 测算方式二（按物业管理公司的计算形式） 由上表可见，以81套公寓作为酒店经营测算（暂不计算接受业主委托），若日入住率达到30%时，首年赢利90万元； 若入住率为40％，首年赢利为152万元；第三年后若无经营开办费用分摊，赢利为179.5万元，与销售收入相比年收益率为2.56％。 若日入住率达60％，首年赢利达275万元，第三年后若无经营开办 费用分摊，赢利增至302.5万元。 如保留81套单位外，B栋其余单位有20套接受业主委托经营 如上表可见，另外20套如接受业主委托纳入经营体系，经营成本按增加25％计算（经营开办费因已在81套测算中分摊，此测算不分摊），日入住率达40％，年度赢利为10.8万元，如日入住率达60％，年度赢利为23万元。 以101套的经营规模来计算，日入住率达40％，不分摊经营开办费年度赢利为190.3万元。 若其余51套均接受业主委托纳入经营体系，以132套的经营规模计算，日入住率达40％，不分摊开办费年度赢利为211万元。 注：上述测算按假定的平均房价220元/日测算。 后附方案二经济测算表 若平均房价为220元/日，采用业主得60％的收入分成模式，业主收益测算 若平均房价为320元/日，采用业主得60％的收入分成模式，业主收益测算 方案二（2）：若B栋保留50套作为酒店经营的基础 B栋分层套数 B栋50套单位如销售后收益与作为酒店经营收益对比 B栋住宅可售面积2649.05m2×16000元/m2＝42,384,800元 B作为酒店经营的年利润722,700元。 年收益率： 722700/=1.7% 由此可见，B栋保留50套作为酒店经营可以作为公司经营性资产的一部分，但自己经营时物业收益较低，资金回笼速度较慢。 如酒店经营状况不理想，保留单位后续依然可销售。 B栋3－5楼中选取50套单位（面积合计2649.05平米） 如按均价16000元/平米销售，总销售额为42,384,800元。 项目其余236套单位均销售则公司可回笼资金21,275万元。 （15945.93－2649.05）×16000＝212,750,080元 占项目整体销售金额（如可售面积15945.93平米全部销售）的83.4％。 测算方式二（按物业管理公司的计算形式） 由上表可见，以50套公寓作为酒店经营测算（暂不计算接受业主委托），若日入住率达到30%时，首年赢利19万元； 若入住率为40％，首年赢利为57万元；第三年后若无经营开办费用分摊，赢利为84.5万元，与销售收入相比年收益率为2％。 若日入住率达60％，首年赢利达134万元，第三年后若无经营开