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探究新政下的房屋租赁管理思路 　　房地产市场包含买卖、抵押、租赁，买卖和抵押的管理相对成熟，主要原因是基于当事人的需求度高和相关法律法规制度的配套，以及健全的管理机构。而房屋租赁管理作为整个房地产市场管理的重要组成部分，由于租赁税负、备案登记的效力以及作用不高、管理机构不健全等原因形成了现在管理不到位的局面。2015年1月6日，住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，财政部、国家发展改革委联合发布《关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知》（财税〔2015〕102号）明确自2015年11月1日起取消收取房屋租赁手续费。2016年5月4日李克强总理主持召开国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的相关具体措施。2016年5月17日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，各省、市也在加快出台具体措施，深层次的透露出国家对房屋租赁管理的重视程度。就此，现将连云港市房屋租赁管理中分析、探究、实践了的些许管理思路分享给大家。 　　一、机构建设 　　目前，房屋租赁管理机构主要有独立机构和内设机构，独立机构又有参公管理和自收自支事业单位，但是独立机构建设在各个城市又是严重不完善，而内设机构基本上淡化了租赁管理，对整个房地产市场管理而言是一种缺位管理，不能对房地产市场走势进行全面的研判。根据国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件精神，对于房屋租赁管理业界是一种机遇，应积极建立起房屋租赁管理独立机构，地方财政给予人员经费和工作经费保证，与发达国家完善的住房租赁理念接轨，在房地产市场下行阶段更能凸显租赁管理的存在价值。 　　二、住房租赁信息政府服务平台建设 　　长时间以来，房屋租赁市场信息主要是通过社会性网站、媒体、中介门店等方式发布和寻租，当事人难以对房源的真实性和有效性进行甄别，由此引发的骗租、非法转租、二房东等行为也屡见不鲜，给承租人带来相当的经济损失，直接影响了城市的良好形象，不利于社会综合治理。因此，充分利用房管部门完整的产权信息资源，建立住房租赁信息政府服务平台，通过对平台上房源信息的真实性进行验证发布，定期在平台公布分区域、分时段的房屋租金指导价，减少住房需求人群的后顾之忧，引导当事人主动在该平台上发布、寻租房源信息，将平台打造成为城市住房租赁市场信息主要集散地，规范房屋租赁市场健康发展。 　　三、房屋租赁网上备案系统的应用 　　2010年住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》中提出：直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案。连云港市于2011年启动开发房屋租赁网上登记备案系统、2012年正式运行使用，将 “三查五登记”制度（三查包含查房屋权属、查房屋租赁备案记录、查勘现场；五登记是初始登记、变更登记、续期登记、注销登记、转租登记）引入系统中，规范房屋租赁登记行为，对于房屋状态的连续跟踪管理起到了重要作用；系统还设有统计，社区、经纪公司挂牌，二代身份证识别、到期短信提醒、扫描等功能，实现了窗口之间的信息共享，提高了工作效率；实现了部门之间的信息互通，齐抓共管，促进了房屋租赁管理良性发展，提升了城市综合管理水平。 　　四、城市房屋租赁指导价发布的重要性 　　房地产市场化决定房屋租赁价格由市场决定，但房地产市场走势存在一定的波动性，由于房屋租赁价格与创业者生活密切相关，一些不法者刻意哄抬价格，租赁纠纷时有发生，影响了租赁市场的良性发展。 　　通过网上备案数据、部门联动互通信息数据，结合租赁平台成交信息价格，定期分地区、分类别整理发布房屋租赁市场动态信息。其意义一方面是引导房屋租赁市场健康发展的重要手段，通过指导租金平衡房地产市场的供求关系，减少租赁纠纷，维护社会稳定。另一方面能够为公租房定价、税收征缴、征收安置等提供合理定价服务，促进社会和谐发展。 　　五、构建“房屋银行”意义深远 　　1.建立“房屋银行” 　　“房屋银行”，顾名思义就是房屋权利人将手中闲置房源提供给权威运营机构，由此获得安全、稳定的出租收益的模式。即通过住房租赁信息政府服务平台权威性发布的社会闲置房源出租信息，与房屋需求者信息进行匹配，对符合条件的房屋进行协商收储，纳入运营机构统一管理，房屋权利人因此定期在指定银行领取租金的形式。通过“房屋银行”的建立，可以让房屋持有人无后顾之忧，从而有精力有能力有信心去投资购买其他存量房屋，再次激活住房买卖市场；“房屋银行”还能够满足有更换环境居住而无力购买或付租的人群，选择住房市场“以租养租”的消费模式，有利于促进养老地产的发展。 　　2.公租房建设的有力补充 　　公租房作为社会保障性住房，要求高，资金量大，回收周期长。从全国三四线城市公租房出租率看，基于位置