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第八章房地产项目后期管理 8.1 房地产项目的竣工验收 8.2 房地产项目的后评价 8.3 房地产项目的物业管理 第8章 房地产项目的后期管理 内 容 提 要 竣工验收的基本内容,包括：竣工验收的依据、标准、程序及竣工验收档案； 项目后评价的基本内容,包括：后评价的意义与作用、后评价的程序及评价指标； 物业管理的基本内容,包括：物业管理的业务范围、职能与作用、对物业管理部门或企业的管理内容、物业管理的基本程序。 8.1 房地产项目的竣工验收 一、房地产项目竣工验收的含义 房地产项目竣工验收就是指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，已经完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。它标志着项目的施工任务已全面完成。 二、房地产项目竣工验收的必要性 1. 从投资者的角度来看 通过竣工验收，可以对全面检验三大目标的实现程度； 通过竣工验收，可以全面综合考察工程质量，保证交工项目符合设计、标准、规范等规定的质量标准要求； 可以促进房地产项目及时投产，早日发挥投资效益。 二、房地产项目竣工验收的必要性 2.从承包商的角度来看 竣工验收可以督促承包商 抓紧收尾工程 自觉全面履行合同义务 注意施工质量、抓好成本控制、按期交工 配合投资者组织好资料整理归档、竣工工程移交手续 总结经验教训，提高管理水平。 三、房地产项目竣工验收的依据和标准 1.房地产项目竣工验收的内容 项目竣工资料验收 立项文件、竣工文件、设计文件、 监理文件施工技术文件、竣工图等 工程实体复查 2.房地产项目竣工验收的依据 可行性研究报告 施工图设计及设计变更通知和补充图 技术设备说明书 现行的施工验收规范、质量检验评定标准 主管部门有关项目建设和批复文件 工程承包合同 建筑安装工程统计规定及主管部门关于工程竣工的规定 3房地产项目竣工验收的标准 项目各单位工程和单项工程均已符合项目竣工验收标准。 项目配套工程和附属工程，均已施工完毕，并达到设计规定的质量要求，具备正常使用的条件。 四、房地产项目竣工验收档案 1.房地产项目交工技术档案 项目材料、构配件和设备质量合格证明 项目隐蔽工程验收记录 项目混凝土、砂浆和沥青砂浆试块的试压报告 项目施工图纸会审记录和设计变更通知单 项目变位测量记录，以及项目沉降和变形观测记录 项目质量检验评定和事故处理资料 项目设备调压、试压和试运转记录 项目全部竣工图纸及其有关资料 项目未完工程中间交工验收记录 项目开工和竣工报告以及竣工证明 五、房地产项目竣工后的服务 房地产项目竣工验收后，承建单位在工程移交时，必须向建设单位提出建筑物使用和保养指导要领，并在用户使用后，实行回访和保修制度。 8.2 房地产项目的后评价 项目后评价是指在项目已经完成并运行一段时间后，对项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行系统的、客观的分析和总结的一种技术经济活动。 项目后评价是为了总结经验教训，以改进决策和管理服务，并同时进行项目的回顾总结和前景预测。 一、房地产项目后评价的意义与作用 是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈，是实施控制手段的一种科学方法。 通过项目的后评价，可以检验项目在建设中及投产后的投资效果，从而加强对项目的投资控制与管理。 项目的后评价是实现项目运行管理科学化的手段。 二、后评价的程序 1.制订计划阶段 2.收集资料阶段 3.评价阶段 根据资料进行分项评价 根据分项评价进行综合评价 4.总结阶段 对项目后评价结果进行检验 把后评价结果、建议反馈给有关部门 三、项目后评价指标 8.3 房地产项目的物业管理 一、物业与物业管理 物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。 物业管理 物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家有关法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务的一系列的行为。 二、物业管理的目标与职能 1.物业管理的目标 为业主（或租户）创造良好的生活和工作环境。 提高物业的价值。 提高开发商的声誉。 2.物业管理的职能 决策与计划职能 组织职能 指挥职能 控制职能 协调职能 三、物业管理的业务范围 基本业务：日常维修保养和计划修理工作 专项业务 治安保卫、环境卫生、消防卫生、园林绿化、日常修理、车辆交通、 特色业务： 特约服务、便民服务 五、物业管理的早期介入