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第六章 房地产项目组织 协调与信息管理 6.1 房地产项目组织协调 6.2 房地产项目管理信息系统 6.1 房地产项目组织协调 组织协调是管理的一项基本职能。 在组织内部表现为： 人流、物流的合理调配； 组织冲突的正确处理； 在组织外部表现：公共关系的处理与合理利用 一、组织协调的含义 协调是通过及时的调解或调整，使各个方面和各个部分的工作配合得当、协同一致。 在美国项目管理中称为“界面管理”，即主动协调相互作用的子系统之间的能量、物质、信息交换，以实现系统目标的活动。 系统是由若干相互联系又相互制约的要素有组织、有秩序地组成的具有特定功能和目标的统一体。 人员/人员界面 系统/系统界面 系统/环境界面 二、房地产开发项目组织协调的作用 组织协调是协调处理好各方面关系，顺利实现项目目标的重要手段。 组织协调是项目适应外部环境的重要方式。 组织协调是消除或减少组织冲突和干扰的必要手段。 三、组织协调的基本内容 (一)房地产开发项目组织协调的内容 1.项目组织内部协调 人际关系协调 组织关系协调 项目控制目标的协调 约束关系协调——主要包括相关法律、法规和合同产生的约束关系。 组织内部冲突的处理 2.项目组织外部协调 项目经理可以从以下几方面着手进行组织关系协调: 合理设置组织机构和岗位； 建立合理的责权利系统； 建立规章制度，明确各机构在工作中的相互关系； 建立良好的企业文化与及时的信息沟通制度。 组织内部冲突 组织冲突的类别 目标冲突 专业冲突 权利冲突 素质冲突 处理组织冲突的方法 冷处理法——暂时搁置，等待时机，是一种消极处理方法； 协调法——通过协商或谈判，求同存异，最终形成协议或公约，在管理者监督下共同执行。 特点：消极因素少，见效慢，耗时较长。 互助法——需求共识合作的最合理解决办法 冲突双方在第三方（专家或管理者）的协助指导下，提出各自观点进行比较，达成共识的解决方案； 对第三方要求高；耗时较长；能使矛盾彻底解决。 裁决法——由有权利的人或组织进行裁决 2.项目组织外部协调 项目合作方协调 房地产开发项目组织的合作方主要包括：规划设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应商、营销单位、物业服务企业等。 项目组织与外部环境的信息交流 房地产项目的开展受到政府、金融机构、新闻媒体以及社会团体的影响及关注。 项目组织与外部环境的信息主要包括：政府决策信息、新闻媒介的舆论信息、顾客信息、竞争对手信息、市场信息以及科技、金融等方面的信息。项目管理部门可通过新闻发布会、文告、广告、电视录像、展览会、记者招待会、用户调研等手段与公共进行信息交流，联络感情，扩大企业及产品的品牌影响力。 四、房地产开发项目组织协调的基本原则 目标统一的原则 责权一致，分工协作的原则 实事求是、相互尊重的原则 动态调整与适应性相结合的原则 五、房地产开发项目组织协调的方法 1. 程序协调——适用于解决经常发生且具有重复性的问题。 2. 会议协调 3. 指令协调 国家法律、行政法规； 合同； 国家批准的项目建设文件、可研报告、规划、设计文件等； 业主委托的相关权力。 4. 专设项目协调人或协调小组进行协调 1. 程序协调 程序是完成工作的科学合理的顺序，也是协调的工作依据。 房地产项目建设程序是宏观调控的依据 按照我国的现行规定，基本建设程序大体分为建设前期工作阶段、施工准备与施工阶段、生产准备阶段、试生产及竣工验收阶段三个阶段 参与单位的自身管理程序是现场组织的依据 施工程序、设计程序、监理程序 2.会议协调 协调会议一般有常规的协调会议和非常规的协调会议。 常规的协调会议一般在项目手册里规定，在规定的时间和地点举行，由特定的人员参加。 非常规的协调会议是在发生特殊困难、事故和紧急情况的特殊情况下，根据项目的需要举行的协调会议。 会议协调的优点 一方面可以高效快速地获取大量的项目信息，及时了解项目各子系统的进展情况、存在的问题，进行跟踪检查； 另一方面，可以布置下阶段的工作，集思广益，研究问题的解决方案及措施，调整工作计划， 同时，也调动了员工的工作积极性。 6.2 房地产项目管理信息系统 一、房地产项目信息的基本内容 1. 信息 信息是对资料进行收集、加工、整理、分析后所取得的、可为人们应用的、并影响使用者行为的有形或无形的知识。 接收信息和利用信息是一个过程。 信息只有经过传递才能被人们接收和利用。 一、房地产项目信息的基本内容 2. 房地产项目信息 (1)组织外部信息 环境信息 市场信息 消费者信息 政府对项目的指令 相关企业对项目的干扰等； (2)组织内部信息 2. 房地产项目信息 (2)组织内部信息 由上而下的信息 由下而上的信息 横向信息 与顾问部门之间的