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中国房地产业的另一个角度思考 经济0803 鲁迪 loody1989@126.com 中国房地产业的另一个角度思考 2010年中国房价 中国房地产业结构 一、2010年中国房价 1.中国大中小城市房价考察 2.房价的社会反映 1.中国大中小城市房价考察 2.房价的社会反映 “房地产疯了”“银行也疯了”“房奴也疯了”！ 房价低，穷人更买不到房子 二、中国房地产业结构 1.中国房地产企业考察 2.房地产定价机制 1.中国房地产企业考察 2006年中国房地产业TOP10: 万科企业股份有限公司 (第一大股东：中国华润总公司) 上海绿地(集团)有限公司 中海地产股份有限公司 （香港中国海外集团有限公司） 广州富力地产股份有限公司 碧桂园控股有限公司 广州恒大实业集团有限公司 北京首都开发控股（集团）有限公司 合生创展集团有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 （国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业） 金地(集团)股份有限公司 1.中国房地产企业考察 中国房地产企业100强中，一个重要的特征就是与政府有着密切的关系。这些企业，从资本构成上可以分为如下几类：国有企业的附属子公司，国家强势部门的附属公司；国家控股的“官商合办”企业；外资占最大股份的私营企业；和与政府有密切联系的私营企业。 1.中国房地产企业考察 房地产作为当前中国经济的重要拉动力量，除了贡献了重要的GDP指数之外，一个重要的内在功能就是将大量的社会资源集中再分配，在这个盛宴中，地方政府、实权部门是最大的收益者；而作为“劳苦功高”的私营企业也分得了巨大的利益；虽然是剩下的“残羹冷炙”，但房地产业的权钱交易等腐败现象却也使得大量的人群一夜暴富。 2.房地产定价机制 与国外房地产定价机制不同的是，中国的房地产定价机制是市场机制和政府操纵混合的产物。由于在中国，土地由国家和集体所有，而无论是城市用地或是农村征地，一个首先的环节便是对土地的招拍挂。在这个过程中所耗费的资本占了房地产开发的大部分。而在这个过程中所需要的公关费用，在某些地区的某些项目上甚至超过了建造本身的费用。 2.房地产定价机制 因而，中国的房地产业，其价格不是由市场本身决定的，想法，其首先需要服务当地政府的利益，也就是说，中国的房地产价格=政府收益+腐败耗费+市场价格；这可以从一个方面解释为什么中国的房地产业会产生如此巨大的泡沫。 三、房地产业的另一角度思考 无可否认的是，当前中国分房价已经脱离了正常的市场价格，对于这种畸形的市场机构，进行强硬的宏观调控已经是刻不容缓的举措。“打压”房地产，当开始对房价进行遏制的时候，我们必须面对的一个现实是：不能让房价太高，但是为了民生，就应该让房价太低吗？如果不是，那么中国的房间到底在多少价位时是正常的呢？ 三、房地产业的另一角度思考 目前的高房价，更多的是相对与一线的特大城市来说的。北京五环以内房价飚至2万/㎡,上海亦是如此趋势。然后通过与中国人均收入水平比较，中国人的确是生无住所。 三、房地产业的另一角度思考 曾有网民甚至相当部分的学者以中国与美国的房价做比较。中美房价水平可谓相差无几，但是中美两国人均收入却是相差多倍。 在此基础上更多的人开始批评中国的房市早就的是新的不平等和更大程度的贫富差距。 那么真的是这么个情况吗？ 三、房地产业的另一角度思考 如果有必要对中美房市做出比较的话，我们所需要比较的不应是问题的表面，即中美房价的差距很大；而应该比较的是，房价差距所产生的利润流向了哪里，这些利润又产生了什么效益。 三、房地产业的另一角度思考 这是一个关于发达国家和发展中国家贸易中剪刀差原理的图片。同样原理的还有中苏农业集体化时期工农业产品的剪刀差原理。 可以说，用剪刀差原理解释中国的房价会更加的合理。 三、房地产业的另一角度思考 在中国房市的剪刀差原理中，政府从“招拍挂”这个至关重要的环节中收获了房地产绝大部分利润。土地收入，成为地方政府80%以上的财政收入来源。政府收入的增加，使得基础设施建设在最近10年内取得了突出的成果。 三、房地产业的另一角度思考 中国的房市，从某种程度上说是中国国家资本主义资本原始积累的一个过程，在这个过程中，资本积累从而产生显著的社会效益，但同时这也是一个最容易产生隐患的和社会动荡的时期。无论是苏联的解体、美国1929年的大危机，都是一个影响深远的教训——资本不能无限制的原始积累，在达到限度之前，必须将其中的效益返还给社会。 三、房地产业的另一角度思考 如今，在经历了将近20年的房地产大发展之后，中国的房市如今可以说是进入了拐点时期，于此伴随的是中国的改革也进入了所谓的深水区。控制房价，改善民生成为政府应该首先考虑并且必须即刻进行的一项重要任