关于房地产开发公司成本核算的调研报告.docVIP

调研的意义及背景 （一）调研的意义 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。作为一个以营利为目的会计核算主体，为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各环节控制各项费用的支出。成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核有机构成了成本管理系统。组织好成本核算,对全面提高企业管理水平,落实企业各部门经济责任制,提高企业经济效益,有很大的推动作用。房地产企业属于资金密集型和知识密集型企业，在项目运营的过程中如何确保利润最大化，是每一个老板都需要首先考虑的问题。我们知道“利润＝收入－成本”，地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了一切，此时很少有人会去关注成本的问题。但随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化，控制成本，提升管理水平，对房地产企业来说就尤显重要。那么，目前地产行业成本管理普遍存在的问题是什么？我们又该如何去化解这些问题呢实现利润最大化必须因时利导完善措施，控制成本性消耗开支，降低运营成本，提升服务质量，提高市场竞争力只有真正地明确了成本核算的相关知识，才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对成本进行核算、管理通过加强成本控制，克服盲目性，增强主动性，理智性，有效地降低成本成本核算找出经营问题所在，从而改善经营，节约开支永泰地产开发公司集开发、建设、销售、物业管理于一体。公司实行董事会领导下的总经理负责制，是严格按照现代企业制度组建、管理的经济实体实地调查法是在没有明确理论假设的基础上，研究者直接参与收集资料，然后依靠本人的理解和抽象概括，从经验资料中得出一般性结论的研究方法。—房屋开发成本”账户中归集。 4.房屋开发成本的核算 房屋的开发是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。另外有的企业还受其他单位的委托代为开发如职工住等代建房。 这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也采用了相同的方法。企业在房屋开发过程中发生的各项支出，按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个核算核算项目： （1）土地征用及拆迁补偿费； （2）前期工程费： （3）基础设施费： （4）建筑安装工程费； （5）配套设施费； （6）开发间接费。 上述费用能分清成本核算对象的应直接计入有关房屋的开发成本，分不清核算对象的，应先进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本。 四、调研结果 （一）、徐州永泰房地产成本核算工作的优点 1.成本核算的基本程序正确 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 第七步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 2.正确归集开发产品成本 由于开发规模的不同，开发的成本归集对象也是不同的。小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，相反，简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开