世联-湖州衣裳街历史文化街项目营销思路提案-109PPT.pptVIP

至2025年,约有10亿中国人居住在城市 现在城市居 住人口为6.5亿 流动人口将成为未来城市化的主要驱动因素 高效的城市化将带来资源的节约. 实施大众有限的发展措施 建立利于工业设备节能的措施 节约资金,节约能源. 结论:中国十亿人口新兴城市消费市场,经济发展带来的利好,将带给城市巨大的发展机会 山水清远的湖州 江南水乡 江南天池 中南百草园 安吉·中国大竹海 小莲庄 碧坞龙潭 安吉·藏龙百瀑 物产丰富的湖州 湖笔 湖州羽毛扇?? ?绫绢绫绢?? 天目笋干 安吉白片 莫干黄芽 太湖三宝 品茗三绝 安吉冬笋 山核桃 目的：大区域事件营销 事件：鲁豫有约印象?湖州 国际衣裳街历史文化街长三角城市对话 “印象?湖州国际衣裳街历史文化街”形象出街（一直持续） 媒体配合： 高调入市，开设印象?湖州国际衣裳街历史文化街区对话发展研讨论坛，同时针对项目即将入市大做文章，软文出击 湖州电视台,BBS、报纸专栏、浙北房产超市等专题讨论区，制定话题讨论，集中刊出、公示 户外广告上马，针对“印象?湖州国际衣裳街”作铺开式营销 （一） 策略举措 深蓄水期 强销期 阶段性主题活动 开盘强销期 持续期 持销期 衣裳街局部开放/阶段性主题活动 世联的几点 产品建议 管理建议 时尚与传统结合的国际化街区的精神雕塑和广场 在街道的公共空间如广场和组团间统一 放置象征文化和生活格调的小型雕塑 与时尚小品 产品建议 街区内的亮化工程,将是我们产品价值的一个有力支撑.应该引起我们的重视. * 建立统一经营管理体系的基本前提是实现产权（所有权）与经营权的分离（即“两权分离” ） 所谓“两权” 是指历史文化街区商业的所有权和经营权 “两权分离”是指历史文化街区商业物业的所有权与经营权分离。物业的所有者不参与商业的经营活动，经营权统一委托给固定的商业管理公司或外租给固定租户。 历史文化街区的“两权分离” 在重庆瓷器口、杭州清水坊、绍兴历史街区、泉州中山路等相继推开，并且取得了良好的经济效益、社会效益和环保效益，对当地旅游经济实现跨越发展发挥了举足轻重的作用，成为所有历史文化街区的统一操作标准，值得衣裳街借鉴。 衣裳街商业运营应选择合适的两权分离模式 管理建议 * 股份公司制 收购所有权 政府返租制 操作方式 产权所有人以产权作价入股成立股份公司，市场化运作 政府收购商业所有权，成立管理公司或委托管理公司进行运营管理 政府以约定租金收购经营权，然后委托商业管理公司进行对外统一招商和运营管理 产权属性 产权分散 产权统一 产权分散 实现条件 80％以上产权人入股 合理的股权、分配制度 80％以上的产权收购 合理的补偿标准 80％以上的经营权收购 政府给予租金收益保证 政府职责 政府前期宣传引导 政府协助股份公司成立 提供政策保障 指导经营业态业种 政府拥有所有权 对街区的运营给予指导、控制 政府与产权人的租约关系 对街区的运营给予指导、控制 世联根据目前国内历史文化街区的实践，目前统一经营管理的两权分离实施模式主要有以下三种： 管理建议 * 根据案例总结，有三种历史文化街区管理模式可供衣裳街选择 成功历史文化街区商业统一运营管理有委托管理、合署办公和复合管理三种模式 委托管理制 合署办公制 复合管理制 成立专门的历史街区管理委员会，政府各职能部门把商业街管理的权力委托给委员会，委员会行使行政管理和商业运营的职能 从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合行政执法管理，商业街日常运营由管理委员会负责 在街区管理委员会下设或聘请商业管理公司及物业管理公司，委员会行使行政职能，商业管理公司和物业公司行使市场运营功能 管理建议 * 通过对衣裳街实际情况分析，在三种街区商业管理模式中世联建议采用复合管理模式 制定因素 委托管理制 合署办公制 复合管理制 有效的街区管理及保护 政府容易控制 利于市场化运作 有利于经营业态业种的稳定及与时俱进 有利于街区的物业管理 责权利分明 政府财政负担 综合考虑，复合管理制拟合度较高。 世联建议：商业管理建议采用复合管理模式。 管理建议 * 复合管理：采取“股份公司制”的两权分离模式时，街区管理模式增加股份公司的管理环节 衣裳街管理委员会 股份公司 治安交通秩序 市容环境 公共设施 公共物业 公共事务协调和日常管理 成立或聘请商业运营机构 街区内的清洁、绿化以及公共设施、设备的维护保养工作 物业管理公司 收益分配 街区经营 营销推广 运营管理 业态控制 工作机构由政府设立，事业单位编制，企业化管理 政府职能部门履行份内职责 采取股份公司制时设立股份公司的架构 考虑到衣裳街两权分离实施中的特殊性，衣裳街商业运营管理中，在传统的复合管理的基础上，增加股份公司的管理环节。 管理建议 发掘物